Rupp: Die renditestärkste deutsche Immo AG

Eine Gesellschaft die wohl dem Radar der meisten institutionellen Anleger - aufgrund ihrer überschaubaren Marktkapitalisierung von ca. 106 Mio. – entgeht, ist die VIB Vermögen AG. Genau diese Unbekanntheit hat dazu geführt, dass im Gegensatz zu den meisten anderen europäischen Immo-Aktiengesellschaften immer noch eine eklatante Unterbewertung besteht. Nettomietrendite 7,3%Die Gesellschaft - die übrigens ohne Probleme durch die Finanzkrise kam - erwirbt, baut und vermietet Gewerbeimmobilien, vorwiegend im, durch seine ökonomische Stabilität gekennzeichneten, süddeutschen Raum. Derzeit besteht das Portfolio aus 83 Objekten mit einer Nutzfläche von ca. 631.000 m² („fair value“ ca. €579 Mio.). Dass die Qualität des Portfolios bzw. des Managements stimmt zeigt die extrem niedrige Leerstandsquote von einem Prozent. Die jährliche Nettomietrendite, bezogen auf die aktuellen Marktwerte der Immobilien, liegt bei sehr attraktiven 7,3%. Zum 30. Juni 2009 stammen rund 35% der Netto-Mieterlöse aus dem Bereich Einzelhandel, während 27% durch Vermietung von Logistikimmobilien generiert wurden. Auf Büro- bzw. Dienstleistungsobjekte, sowie den Industriesektor entfielen jeweils 19%. Die Mieterstruktur ist von hoher Bonität gekennzeichnet (Aldi, BMW, REWE,…).Covernants kein ThemaAuch die Finanzierung des Portfolios scheint recht solide. So werden in erster Linie Annuitätendarlehen vereinbart, durch deren schrittweise Tilgung der Substanzwert der Gesellschaft kontinuierlich steigt. Am Ende der Laufzeit droht also keine schwer refinanzierbare „Ballonzahlung“. Daneben sind die Kreditverträge nahezu frei von „Covernant-Vereinbarungen“ (Kreditklauseln). Rund 63,2% des gesamten Fremdkapitals ist sogar länger als fünf Jahre fixiert. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten liegen bei 4,5%, was – zieht man die hohe Nettorendite des Portfolios ins Kalkül - einen deutlich positiven Hebel auf das Eigenkapital ermöglicht.Funds from Operations* (2010e) zu Marktkapitalisierung über 13%Das Erstaunliche ist aber, dass das Eigenkapital der Gesellschaft derzeit immer noch mit einem Abschlag von ca. 46% an der Börse gehandelt wird. Unterstellt man, dass das Portfolio 2010 voraussichtlich einen Nettomittelzufluss von rund 84 Cent pro Aktie erwirtschaften wird, generiert ein Aktieninvestment zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Rendite auf den Börsenwert des Eigenkapitals von mehr als 13%.

Hinweis: Mein Fonds hält derzeit ca. 1% an der Unternehmung.

* Zur Definition der FFO lesen sie meinen Kommentar vom 25.Februar 2010:

http://www.be24.at/blog/entry/636328/worauf-sie-als-immoaktien-investor-wirklich-achten-sollten