, boerse-express
Poster: User-Meinung: 7 Punkte zu US-Immobilien
Poster: scherf.comUm den Gewerbeimmobilienmarkt in den USA richtig zu beurteilen bzw.
einzuschätzen, muss man über die Marktberichte und das Vorgehen der
REITs bestens informiert sein.
Es stimmt wie im obrigen Artikel angeführt, dass in den kommenden ca. 3-4 Jahren Refinanzierungen von einem Teil der Commercial Real Estate Properties in den USA notwendig wird, doch das Ausmass dieser möglichen Refinanzierungen ist aufgrund der diversen Komponenten relativ leicht vom Markt zu schlucken. Warum? 1.) Die Anzahlungen bei Kommerzimmobilien sind oft relativ hoch und keinesfalls mit den einst fast anzahlungslosen Residential Immobilien zu vergleichen. D.h., es gibt oft sehr viel Equity in diesen Properties, sodass selbst eine vorrübergehender Preis- bzw. Bewertungsschwäche von ca. 30-50% grundlegend überbrückbar ist.
2.) Bei den meisten Gewerbeimmobilien ist meist das zugrundeliegende Grundstück auf dem die Gewerbeimmobilien errichtet wurden, voll ausbezahlt und nur sehr selten finanziert. Zugleich sind oft auch die Grundstückseigentümer in das Kommerzimmobilien Development involviert, wobei zusätzlich "freies" Cash zur Verfügung steht (viele Grundstücke wurden vor langer Zeit zu einem Bruchteil des gegenwärtigen Wertes gekauft und die einstigen Grundstückseigentümer die in die Gewerbeimmobilien Deals involviert sind, haben enorme Luft auch die längsten jahrelangen Talfahrten im Immobilienmarkt auszuhalten, ... auch aufgrund des langwierigen Immobilienzyklus der von vorn herein von solchen Developern immer erwartet wird).
3.) REITs die die Developer und Betreiber vieler Gewerbeimmobilien sind, haben oft einen sehr hohen Cashpolster, der auch durch die laufenden Mieteinnahmen, usw. hoch gehalten wird. Zugleich sind REITs äusserst konservativ, da jene sehr wohl mit dem jahrzehntelangen Gewerbeimmobilienzyklus vertraut sind und daher auf Talfahrten vorbereitet sind.
4.) Errichtung von neuem Supply wurde bei den Gewerbeimmobilien beim Downturn sofort eingestellt, sodass der derzeitige Bestand (Inventory) ziemlich begrenzt ist, und schon beim geringsten Aufschwung das vorhandene Inventar ziemlich schnell aufgebraucht wird. Neues Supply zu errichten dauert aufgrund notwendiger Baugenehmigungen, Arbeitskräfte, usw. relativ lange, sodass eher ein Engpass in Gewerbeimmobilien in den kommenden paar Jahren zu erwarten ist.
5.) Tatsache der Auslastung: Die grossen REITs bzw. Shopping Mall und Office Building Betreiber wie z.B. Tanger (SKT), Simon Property (SPG), usw. und auch Amerika's No.1 Mietherr namens Sam Zell sagen alle, dass die Auslastung derer Properties sogar während dem wirtschaftlichen Slow Down um bzw. über 95% lag und seit einigen Monaten wieder steigend ist. Das Gewerbeimmobiliengeschäft ist übrigens nicht mit knappen Margen berechnet, sondern aufgrund des bekannten langjährigen Zyklus der Industrie, ist fast immer genügend Spielraum selbst für sehr viele schlechte Jahre einkalkuliert.
6.) Der Markt/Börse reagiert nicht auf einen "drohenden" Zusammenbruch der Gewerbeimmobilien, da der Markt bzw. die Marktteilnehmer eben über den Zyklus und die Art des Gewerbeimmobiliengeschäftes Bescheid wissen, und mit der Praxis der REITs vertraut sind. Statt Nervosität, gab es sogar massive Preisanstiege in den Gewerbeimmobilien-bezogenen ETFs wie z.B. dem IYR, dem URE und dem Leveraged ETF namens DRN der sich seit Sommer 2009 mehr als verdreifacht (+200%) hat. D.h., die Erwartungen der Profis (inkl. Hedgefunds) für den Gewerbeimmobilienmarkt sind äussert positiv und werden als Glas halbvoll statt halbleer betrachtet.
7.) Die etwas schlechter verwalteten Gewerbeimmobilien werden laufend von den grösseren Top Performern der Gruppe aufgekauft. Beispiel dafür ist z.B. auch dass SPG die etwas angeschlagene GGP kaufen will, doch ein Richter hat GGP aufgrund derer Stärke, mehr Zeit zur Reorganisation eingeräumt hat. Zugleich erhalten selbst angeschlagene Firmen wie z.B. GGP laufend Angebote für z.B. Equity Beteiligungen, Darlehen, usw.
Es gebe noch ein paar interessante weitere Punkte die für die eher positive zukünftige Entwicklung der Gewerbeimmobilien in den USA sprechen würden. Keinesfalls darf man die Gewerbeimmobilien auch nur irgendwie mit dem einstigen (2006/07) Bubble im Residential Immobilienmarkt vergleichen. Denn w.o. erwähnt, sind die Anzahlungen (d.h. Equity) in den Gewerbeimmobilien wesentlich höher bzw. sogar sehr hoch im Vergleich zu Residential. Zudem agieren Developers von Gewerbeimmobilien ganz anders als Residential Real Estate Developers, denn im Residential Bereich bauen die Hausbaufirmen wie wild bis es nicht mehr geht, da eigentlich die Käufer mit den hohen Preisen hängenbleiben und nur selten die Home Builders selbst. Doch bei den Gewerbeimmobilien geht es um viel Eigenkapital der REITs/Developer und die ziehen die Zügeln sofort an (d.h. die stellen Projekte ziemlich schnell vorrübergehend ein) wenn die z.B. einen Downturn bemerken bzw. erwarten, da es eben oft um ihr Eigenkapital geht und die ja die Properties nicht weiterverkaufen da die ja auch generell einen 30-jährigen Horizont haben.
Nicht zu vergessen ist, dass Gewerbeimmobilien bzw. die zugrundeliegenden Grundstücke im Laufe der Jahrzehnte immer stark an Wert zulegen (sich oft im Wert verhundertfachen und sogar vertausendfachen) und wir könnten hier tausende Beispiele von gigantischen Preisanstiegen vorlegen. Es kommt natürlich immer auf die Lage und Region an, aber gute REITs/Developers werden diesbezüglich meist sich ohnehin nur die besten Lagen aussuchen. ------------------------------------------------------------------------ http://www.be24.at/blog/entry/637075
DAYTRADING-Board: http://www.boerse-express.com/cat/postings/daytrading
Es stimmt wie im obrigen Artikel angeführt, dass in den kommenden ca. 3-4 Jahren Refinanzierungen von einem Teil der Commercial Real Estate Properties in den USA notwendig wird, doch das Ausmass dieser möglichen Refinanzierungen ist aufgrund der diversen Komponenten relativ leicht vom Markt zu schlucken. Warum? 1.) Die Anzahlungen bei Kommerzimmobilien sind oft relativ hoch und keinesfalls mit den einst fast anzahlungslosen Residential Immobilien zu vergleichen. D.h., es gibt oft sehr viel Equity in diesen Properties, sodass selbst eine vorrübergehender Preis- bzw. Bewertungsschwäche von ca. 30-50% grundlegend überbrückbar ist.
2.) Bei den meisten Gewerbeimmobilien ist meist das zugrundeliegende Grundstück auf dem die Gewerbeimmobilien errichtet wurden, voll ausbezahlt und nur sehr selten finanziert. Zugleich sind oft auch die Grundstückseigentümer in das Kommerzimmobilien Development involviert, wobei zusätzlich "freies" Cash zur Verfügung steht (viele Grundstücke wurden vor langer Zeit zu einem Bruchteil des gegenwärtigen Wertes gekauft und die einstigen Grundstückseigentümer die in die Gewerbeimmobilien Deals involviert sind, haben enorme Luft auch die längsten jahrelangen Talfahrten im Immobilienmarkt auszuhalten, ... auch aufgrund des langwierigen Immobilienzyklus der von vorn herein von solchen Developern immer erwartet wird).
3.) REITs die die Developer und Betreiber vieler Gewerbeimmobilien sind, haben oft einen sehr hohen Cashpolster, der auch durch die laufenden Mieteinnahmen, usw. hoch gehalten wird. Zugleich sind REITs äusserst konservativ, da jene sehr wohl mit dem jahrzehntelangen Gewerbeimmobilienzyklus vertraut sind und daher auf Talfahrten vorbereitet sind.
4.) Errichtung von neuem Supply wurde bei den Gewerbeimmobilien beim Downturn sofort eingestellt, sodass der derzeitige Bestand (Inventory) ziemlich begrenzt ist, und schon beim geringsten Aufschwung das vorhandene Inventar ziemlich schnell aufgebraucht wird. Neues Supply zu errichten dauert aufgrund notwendiger Baugenehmigungen, Arbeitskräfte, usw. relativ lange, sodass eher ein Engpass in Gewerbeimmobilien in den kommenden paar Jahren zu erwarten ist.
5.) Tatsache der Auslastung: Die grossen REITs bzw. Shopping Mall und Office Building Betreiber wie z.B. Tanger (SKT), Simon Property (SPG), usw. und auch Amerika's No.1 Mietherr namens Sam Zell sagen alle, dass die Auslastung derer Properties sogar während dem wirtschaftlichen Slow Down um bzw. über 95% lag und seit einigen Monaten wieder steigend ist. Das Gewerbeimmobiliengeschäft ist übrigens nicht mit knappen Margen berechnet, sondern aufgrund des bekannten langjährigen Zyklus der Industrie, ist fast immer genügend Spielraum selbst für sehr viele schlechte Jahre einkalkuliert.
6.) Der Markt/Börse reagiert nicht auf einen "drohenden" Zusammenbruch der Gewerbeimmobilien, da der Markt bzw. die Marktteilnehmer eben über den Zyklus und die Art des Gewerbeimmobiliengeschäftes Bescheid wissen, und mit der Praxis der REITs vertraut sind. Statt Nervosität, gab es sogar massive Preisanstiege in den Gewerbeimmobilien-bezogenen ETFs wie z.B. dem IYR, dem URE und dem Leveraged ETF namens DRN der sich seit Sommer 2009 mehr als verdreifacht (+200%) hat. D.h., die Erwartungen der Profis (inkl. Hedgefunds) für den Gewerbeimmobilienmarkt sind äussert positiv und werden als Glas halbvoll statt halbleer betrachtet.
7.) Die etwas schlechter verwalteten Gewerbeimmobilien werden laufend von den grösseren Top Performern der Gruppe aufgekauft. Beispiel dafür ist z.B. auch dass SPG die etwas angeschlagene GGP kaufen will, doch ein Richter hat GGP aufgrund derer Stärke, mehr Zeit zur Reorganisation eingeräumt hat. Zugleich erhalten selbst angeschlagene Firmen wie z.B. GGP laufend Angebote für z.B. Equity Beteiligungen, Darlehen, usw.
Es gebe noch ein paar interessante weitere Punkte die für die eher positive zukünftige Entwicklung der Gewerbeimmobilien in den USA sprechen würden. Keinesfalls darf man die Gewerbeimmobilien auch nur irgendwie mit dem einstigen (2006/07) Bubble im Residential Immobilienmarkt vergleichen. Denn w.o. erwähnt, sind die Anzahlungen (d.h. Equity) in den Gewerbeimmobilien wesentlich höher bzw. sogar sehr hoch im Vergleich zu Residential. Zudem agieren Developers von Gewerbeimmobilien ganz anders als Residential Real Estate Developers, denn im Residential Bereich bauen die Hausbaufirmen wie wild bis es nicht mehr geht, da eigentlich die Käufer mit den hohen Preisen hängenbleiben und nur selten die Home Builders selbst. Doch bei den Gewerbeimmobilien geht es um viel Eigenkapital der REITs/Developer und die ziehen die Zügeln sofort an (d.h. die stellen Projekte ziemlich schnell vorrübergehend ein) wenn die z.B. einen Downturn bemerken bzw. erwarten, da es eben oft um ihr Eigenkapital geht und die ja die Properties nicht weiterverkaufen da die ja auch generell einen 30-jährigen Horizont haben.
Nicht zu vergessen ist, dass Gewerbeimmobilien bzw. die zugrundeliegenden Grundstücke im Laufe der Jahrzehnte immer stark an Wert zulegen (sich oft im Wert verhundertfachen und sogar vertausendfachen) und wir könnten hier tausende Beispiele von gigantischen Preisanstiegen vorlegen. Es kommt natürlich immer auf die Lage und Region an, aber gute REITs/Developers werden diesbezüglich meist sich ohnehin nur die besten Lagen aussuchen. ------------------------------------------------------------------------ http://www.be24.at/blog/entry/637075
DAYTRADING-Board: http://www.boerse-express.com/cat/postings/daytrading