, boerse-express
Rupp: REITs die Dividendenkaiser - „Earnings are an opinion, cash is a fact“
Mit den fulminanten Kursanstiegen an den internationalen Börsen wächst die Angst vieler Investoren vor einer bevorstehenden Aktienmarktkorrektur. Solide und defensive Dividendentitel rücken daher mehr und mehr in den Fokus vieler Anleger.
Ein Grund mehr sich mit dem Thema REIT (Real Estate Investment Trust) etwas näher auseinanderzusetzen.
Weltweit gibt es eine große Vielfalt an REITs – so nennt sich dieses Anlagevehikel z.B. in Frankreich SIIC, in Belgien SICAFI oder in Deutschland G-REIT. Ein steuerlicher Sonderstatus, eine Mindestausschüttung und eine Mindesteigenkapitalausstattung sind aber fast allen gemeinsam.
Hier exemplarisch einige Bestimmungen zum G-REIT:
• Der G-REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit (steuertransparent). • Streubesitzklausel (mind. 25% bei Börseneinführung, 15% danach) sichert ausreichenden Free Float. • 75% des Gesamtvermögens müssen aus unbeweglichem Vermögen bestehen. • Ausschüttungspflicht in Höhe von 90% der Gewinne (Basis ist der modifizierte HGB-Jahresüberschuss). • Erlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen dürfen max. 50% des durchschnittlichen Bestandes in einem Fünfjahreszeitraum betragen. • Mindesteigenkapitalausstattung von zumindest 45% des unbeweglichen Vermögens.
Durch diese Einschränkungen wird sichergestellt, dass es sich bei einem REIT um eine Gesellschaft handelt die ihre nachhaltigen, überwiegend aus Vermietung erzielten Cashflows, auch wirklich ausschüttet und nicht in irgendwelche hochriskanten Entwicklungen steckt. Zudem ist durch eine relativ konservative Finanzierungsstruktur sichergestellt, dass insbesondere in Zeiten hoher Abwertungen (Stichwort: „fair value accounting“) genügend Eigenkapitalpolster vorhanden ist. Zudem wirkt der Ausschüttungszwang in gewisser Weise disziplinierend für das Management. Es reicht also nicht aus nur Aufwertungsgewinne zu präsentieren, es muss auch sichergestellt sein, dass nachhaltige und ausschüttbare Cash Flows generiert werden.
Fazit: Der REIT scheint die optimale Konstruktion für einen konservativen Investor, der an nachhaltigen und sicheren Dividenden interessiert ist.
Interessant ist, dass langfristig einige gut geführte europäische Gesellschaften in der Vergangenheit zumindest ihre aktuelle Dividendenrendite verdient haben und zudem langfristig deutlich den EPRA Index übertroffen haben. Folgend exemplarisch einer von vielen interessanten Titeln, der als strategisches Langfristinvestment in meinem Fonds (3BG Immo) gehalten wird. Der Perfomancevergleich zeigt deutlich, dass die aktuelle Dividendenrendite von rund 7% langfristig auch verdient wurde.
Ähnlich die Situation bei der wenig verschuldeten Wereldhave (auch im Portfolio des 3BG-Immo), die rund 7% Dividendenrendite „auf die Waage“ bringt.
Die Vergleiche zeigen, dass man mit einem konservativen Dividendentitel langfristig wesentlich besser verdient hat. Erschreckend ist insbesondere die Tatsache, dass der IATX in neun Jahren (trotz positiver Inflation) ein Minus von 3,79% p.a. verzeichnet hat.
Dass man für satte Dividendenrenditen bei einigen REITs nicht unbedingt übermäßiges Risiko nehmen muss zeigen z.B. die Eckdaten zur belgischen Cofinimmo:
Mieterstruktur: 18% Belgischer Staat, 7% Europ. Union, 13% InBev, 5% AXA RLZ der Mietverträge: 11,3 Jahre Bruttorendite auf das Portfolio: 7,03% Verschuldungsratio: 52,9%
Aber auch die oben erwähnte Wereldhave ist mit einem LTV von unter 30%(!!!) auch nicht wirklich ein Zockerwert, zumal die Dividende immer locker aus dem nachhaltigen operativen Ergebnis bezahlt werden konnte.
Die Liste an interessanten europäischen REITs ist derzeit lang, dennoch sollte aber jeder Investor vor einem Investment unbedingt die Zinssensitivität, die Hedgequote, bestehende Covernants (Kreditklauseln) etc. prüfen und sich auf keinen Fall alleine von einer hohen Dividende blenden lassen.
Ein Grund mehr sich mit dem Thema REIT (Real Estate Investment Trust) etwas näher auseinanderzusetzen.
Weltweit gibt es eine große Vielfalt an REITs – so nennt sich dieses Anlagevehikel z.B. in Frankreich SIIC, in Belgien SICAFI oder in Deutschland G-REIT. Ein steuerlicher Sonderstatus, eine Mindestausschüttung und eine Mindesteigenkapitalausstattung sind aber fast allen gemeinsam.
Hier exemplarisch einige Bestimmungen zum G-REIT:
• Der G-REIT ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit (steuertransparent). • Streubesitzklausel (mind. 25% bei Börseneinführung, 15% danach) sichert ausreichenden Free Float. • 75% des Gesamtvermögens müssen aus unbeweglichem Vermögen bestehen. • Ausschüttungspflicht in Höhe von 90% der Gewinne (Basis ist der modifizierte HGB-Jahresüberschuss). • Erlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen dürfen max. 50% des durchschnittlichen Bestandes in einem Fünfjahreszeitraum betragen. • Mindesteigenkapitalausstattung von zumindest 45% des unbeweglichen Vermögens.
Durch diese Einschränkungen wird sichergestellt, dass es sich bei einem REIT um eine Gesellschaft handelt die ihre nachhaltigen, überwiegend aus Vermietung erzielten Cashflows, auch wirklich ausschüttet und nicht in irgendwelche hochriskanten Entwicklungen steckt. Zudem ist durch eine relativ konservative Finanzierungsstruktur sichergestellt, dass insbesondere in Zeiten hoher Abwertungen (Stichwort: „fair value accounting“) genügend Eigenkapitalpolster vorhanden ist. Zudem wirkt der Ausschüttungszwang in gewisser Weise disziplinierend für das Management. Es reicht also nicht aus nur Aufwertungsgewinne zu präsentieren, es muss auch sichergestellt sein, dass nachhaltige und ausschüttbare Cash Flows generiert werden.
Fazit: Der REIT scheint die optimale Konstruktion für einen konservativen Investor, der an nachhaltigen und sicheren Dividenden interessiert ist.
Interessant ist, dass langfristig einige gut geführte europäische Gesellschaften in der Vergangenheit zumindest ihre aktuelle Dividendenrendite verdient haben und zudem langfristig deutlich den EPRA Index übertroffen haben. Folgend exemplarisch einer von vielen interessanten Titeln, der als strategisches Langfristinvestment in meinem Fonds (3BG Immo) gehalten wird. Der Perfomancevergleich zeigt deutlich, dass die aktuelle Dividendenrendite von rund 7% langfristig auch verdient wurde.
Ähnlich die Situation bei der wenig verschuldeten Wereldhave (auch im Portfolio des 3BG-Immo), die rund 7% Dividendenrendite „auf die Waage“ bringt.
Die Vergleiche zeigen, dass man mit einem konservativen Dividendentitel langfristig wesentlich besser verdient hat. Erschreckend ist insbesondere die Tatsache, dass der IATX in neun Jahren (trotz positiver Inflation) ein Minus von 3,79% p.a. verzeichnet hat.
Dass man für satte Dividendenrenditen bei einigen REITs nicht unbedingt übermäßiges Risiko nehmen muss zeigen z.B. die Eckdaten zur belgischen Cofinimmo:
Mieterstruktur: 18% Belgischer Staat, 7% Europ. Union, 13% InBev, 5% AXA RLZ der Mietverträge: 11,3 Jahre Bruttorendite auf das Portfolio: 7,03% Verschuldungsratio: 52,9%
Aber auch die oben erwähnte Wereldhave ist mit einem LTV von unter 30%(!!!) auch nicht wirklich ein Zockerwert, zumal die Dividende immer locker aus dem nachhaltigen operativen Ergebnis bezahlt werden konnte.
Die Liste an interessanten europäischen REITs ist derzeit lang, dennoch sollte aber jeder Investor vor einem Investment unbedingt die Zinssensitivität, die Hedgequote, bestehende Covernants (Kreditklauseln) etc. prüfen und sich auf keinen Fall alleine von einer hohen Dividende blenden lassen.