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Aufschwung setzt sich fort: Investmentumsatz spürbar gestiegen
Frankfurt/Main (ots) - Im Jahr 2024 hat der Investmentumsatz in Deutschland
erheblich angezogen. Das Gesamtergebnis beläuft sich auf rund 35,2 Mrd. EUR, was
im Vorjahresvergleich einem Zuwachs von knapp 27 % entspricht. Die stärkste
Steigerung verzeichneten Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die um fast 78 % auf
rund 9,3 Mrd. EUR zugelegt haben und mit gut 26 % auch den höchsten Marktanteil
am Gesamtinvestmentvolumen haben. Im Bereich gewerblicher Immobilieninvestments
fiel das Plus mit knapp 15 % und einem Umsatz von gut 25,9 Mrd. EUR zwar
signifikant niedriger aus, bewegt sich aber im erwarteten Rahmen. Grundsätzlich
lässt sich demzufolge festhalten, dass sich der im gesamten Jahresverlauf zu
beobachtende Aufwärtstrend auch im Schlussquartal verfestigt und sogar noch
etwas beschleunigt hat. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real
Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit knapp 35,2 EUR notiert der Investmentumsatz 27 % über dem Vorjahreswert
- Hiervon entfallen knapp 9,3 Mrd. EUR (+78 %) auf das Marktsegment Residential
- Gewerbliche Investments kommen auf rund 25,9 Mrd. EUR (+15 %)
- 76 % (19,77 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf rund 6,1 Mrd. EUR
- Im gewerblichen Marktsegment liegen Logistik-Investments mit rund 6,9 Mrd. EUR
an der Spitze, vor Retail-Investments auf Platz zwei mit über 6,3 Mrd. EUR und
Büro-Investments mit gut 5,2 Mrd. EUR
- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (rund 3,6 Mrd.
EUR)
- Fast alle Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert
- Marktanteil ausländischer Investoren auf knapp 43 % gestiegen
- Gut 1.100 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
"Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential.
Dies spricht dafür, dass die Investoren die mittel- und langfristigen
Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte weiterhin positiv einschätzen.
Verantwortlich für das gestiegene Umsatzvolumen sind nicht zuletzt die weiteren
Mietpreiszuwächse seit Jahresanfang. In Verbindung mit sinkenden Leitzinsen und
damit auch Finanzierungskosten ist von wieder steigenden Kaufpreisen auszugehen,
die im hochwertigen Neubausegment bereits im Schlussquartal zu verzeichnen
waren. Die sich hieraus ergebenden Wertsteigerungspotenziale machen
Wohnungsinvestments für Anleger wieder zunehmend interessant", erläutert Marcus
Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unterstrichen wird diese
Aussage dadurch, dass mittlerweile auch wieder erste größere Value-add-Deals
abgeschlossen werden konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass
die Assetklasse Residential mit über 26 % den höchsten Anteil am gesamten
Transaktionsvolumen aufweist und Logistik-, Einzelhandels- und Büro-Investments
auf die Plätze verweist.
Gewerblicher Investmentumsatz mit starkem Schlussquartal
Auch im Marktsegment der gewerblichen Immobilieninvestments war eine kleine
Jahresendrallye zu verzeichnen, sodass im vierten Quartal fast 8 Mrd. EUR Umsatz
erfasst werden konnten. Insgesamt liegt das Jahresergebnis mit 25,9 Mrd. EUR
knapp 15 % höher als der vergleichbare Vorjahreswert. Die Märkte haben damit die
erwartete Erholung fortgesetzt. Erfreulich ist vor allem, dass nicht nur das
Umsatzvolumen zugelegt hat, sondern auch die Anzahl der registrierten
Transaktionen mit gut 1.100 um gut 16% höher liegt als im Vorjahr, was als Indiz
für ein wieder größeres Käuferinteresse auf breiter Front angesehen werden kann.
"Diese positive Marktentwicklung ist vor dem Hintergrund des weiterhin
schwierigen konjunkturellen Umfelds nicht selbstverständlich. Für das Gesamtjahr
2024 zeichnet sich eine BIP-Entwicklung im Bereich eines Nullwachstums ab. Auch
eine leichte Rezession ist noch nicht ganz ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass
auch die Aussichten und die Stimmungslage der Unternehmen noch keine Entwarnung
geben. Hierfür spricht unter anderem der ifo-Konjunkturindex, der zuletzt
zweimal hintereinander gesunken ist. Trotzdem hat das Vertrauen der Investoren
in die langfristige Entwicklung der größten europäischen Volkswirtschaft
zugenommen. Vor allem die Perspektiven und Wertsteigerungspotenziale spielen
hierbei eine entscheidende Rolle und machen Immobilieninvestitionen wieder
zunehmend interessanter", so Marcus Zorn.
"Rückenwind kommt auch von den Finanzmärkten. Sowohl die EZB als auch die FED
haben die Zinswende eingeläutet und den richtungsweisenden Einlagenzins
mittlerweile mehrmals gesenkt. Zwar ist das Tempo weiterer Zinssenkungen noch
ungewiss, es zeichnet sich aber ab, dass zumindest die EZB den eingeschlagenen
Kurs noch etwas fortsetzen dürfte. Ausschlaggebend hierfür sind nicht zuletzt
die nur sehr moderaten BIP-Prognosen für Deutschland und schwierige politische
Gemengelagen in mehreren EU-Ländern. Grundsätzlich spiegelt sich das gesunkene
Zinsniveau bereits deutlich in niedrigeren Swap-Sätzen wider, wodurch sich die
Finanzierungskonditionen bereits spürbar verbessert haben und noch weiter
verbessern dürften. Auch dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in den
nächsten Quartalen zusätzlich stimulieren", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von
BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Logistikobjekte verteidigen ihre Spitzenposition
Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann haben die Investitionen in
Logistikimmobilien ihren im letzten Jahr erstmals erreichten Spitzenplatz
verteidigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,87 Mrd. EUR haben sie sich
an die Spitze der Assetklassen gesetzt und tragen knapp 27 % zum Gesamtumsatz
bei. Damit konnten sie das Vorjahrsergebnis um 13 % steigern und haben sich auch
ihrem zehnjährigen Durchschnitt wieder stärker angenähert (-7 %). Erfreulich
ist, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil:
52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. Das Interesse der
Investoren, gerade an großvolumigen Objekten und Paketen, hat spürbar zugelegt.
Insgesamt konnten 19 Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst
werden. Hiervon entfallen gut 94 % auf ausländische Käufer. Dies spricht dafür,
dass deutsche Logistikimmobilien gerade für ausländische Investoren weiterhin
eine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen.
Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die gut 6,3 Mrd. EUR zum gewerblichen
Investmentvolumen beisteuern, was einem Anteil von gut 25 % entspricht. Relativ
betrachtet haben sie damit 2024 den höchsten Zuwachs aller Assetklasse
verzeichnet und erreichen ein um fast 28 % besseres Resultat als 2023. Die
Nachfrage richtete sich dabei auf ganz unterschiedliche Teilsegmente im breiten
Retail-Spektrum, was prinzipiell sehr positiv zu werten ist. Am meisten
investiert wurde mit rund 1,85 Mrd. EUR in Fach- und Supermärkte, gefolgt von
Kaufhäusern mit knapp 1,77 Mrd. EUR. Hier traten unter anderem auch eine Reihe
von Städten als Käufer auf, um die Attraktivität ihrer Innenstädte zu erhalten
und Leerstände zu vermeiden. Nur unwesentlich weniger wurde in Geschäftshäuser
angelegt, die auf ein Umsatzvolumen von rund 1,75 Mrd. EUR kommen.
Auf dem Podium landen darüber hinaus erwartungsgemäß auch Büroobjekte, die mit
einem Transaktionsvolumen von 5,21 Mrd. EUR gut 20 % zum Investmentumsatz
beitragen. Trotzdem leidet das Bürosegment nach wie vor am meisten unter dem
schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Zum Ausdruck kommt dies auch darin,
dass Büro die einzige Assetklasse ist, die 2024 weniger Investmentvolumen
erzielt hat als im Vorjahr(-13 %). Viele Investoren sind nach wie vor
verunsichert bezüglich der nutzerseitigen Nachfrage im Zusammenhang mit den eher
moderaten BIP-Prognosen und möglichen Auswirkungen von höheren
Homeoffice-Anteilen. Eine deutliche Erholung auf breiter Front bei
Büro-Investments dürfte erst einsetzen, wenn die Konjunktur spürbar an Fahrt
aufnehmen wird, wodurch die Nutzernachfrage wieder signifikant ansteigen dürfte.
Ungeachtet dessen befinden sich einige größere Landmark-Deals in Vorbereitung,
deren Umsetzung positive Signale für die Büroinvestmentmärkte senden sollte.
Den vierten Platz belegen Hotels, die gut 5 % zum Ergebnis beisteuern. Mit einem
Gesamtumsatz von etwa 1,41 Mrd. EUR können sie ihren Vorjahreswert um rund 5 %
steigern. Der leicht positive Aufwärtstrend setzt sich aufgrund des steigenden
Investoreninteresses fort. Ebenfalls etwas zulegen konnten Investments in
Healthcare-Objekte. Mit gut 1,16 Mrd. EUR liegt ihr Volumen mehr als 6 % über
dem Vorjahresergebnis. Von den sehr guten Umsätzen der Jahre 2018 bis 2022 sind
sie aber immer noch weit entfernt.
Sowohl Einzeltransaktionen als auch Portfolioverkäufe konnten zulegen
Zum gestiegenen Investmentumsatz mit Gewerbeobjekten haben sowohl Einzelobjekte
als auch Portfolios beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von rund 24 % fällt der
Portfolioanteil immer noch etwas geringer aus als in vielen vergangenen Jahren.
Nichtsdestotrotz konnten Paketverkäufe ihr Ergebnis um gut 8 % auf aktuell 6,14
Mrd. EUR steigern. Deutlich mehr investiert wurde vor allem in Logistikpakete,
aber auch im Bürosegment waren erste Lichtblicke mit einigen kleineren
Portfoliotransaktionen zu beobachten. Mit knapp 19,77 Mrd. EUR steuern
Einzelobjekte erneut den Löwenanteil (76 %) zum Gesamtumsatz bei. Im
Vorjahresvergleich haben sie um knapp 17 % zugelegt. Hierzu beigetragen haben
vor allem Einzelhandelsimmobilien, die ihr Resultat mit 5,15 Mrd. EUR mehr als
verdoppeln konnten.
Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien
hat deutlich angezogen und liegt 2024 bei knapp 43 %. Damit bewegt sich die
Beteiligung dieser Käufer wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen
Schnitts. Diese Entwicklung ist als positives Signal für die deutschen
Investmentmärkte zu werten, da es unterstreicht, dass Deutschland trotz des
aktuell schwierigen konjunkturellen Umfelds einen für internationales Kapital
unverändert wichtigen und interessanten Markt darstellt, der perspektivisch und
bei verbesserten Finanzierungsbedingungen weiter an Bedeutung gewinnen dürfte.
A-Standorte mit Umsatzsprung
"Dass sich die Stimmung der Investoren verbessert hat und sich die
Marktaktivitäten langsam wieder den aus der Vergangenheit gewohnten Mechanismen
annähern, wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass in den A-Standorten ein
Umsatzsprung verzeichnet werden konnte. Nachdem gerade die großen Städte
besonders unter den schwierigen Preisanpassungsprozessen gelitten haben, haben
sie jetzt scheinbar den Beginn eines Aufholprozesses eingeläutet. Mit einem
Investmentvolumen von 12,87 Mrd. EUR konnten sie ihren Vorjahreswert um rund die
Hälfte steigern", erläutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt
Berlin mit einem Ergebnis von knapp 3,55 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 41 %
entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die
thailändische Central Group. Auf Platz zwei folgt München mit gut 2,68 Mrd. EUR.
Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihr Vorjahresresultat verdoppelt und
weist die mit Abstand größte Steigerung aller großen Standorte auf. In Hamburg
wurde die 2-Mrd.-EUR-Marke ebenfalls geknackt. Mit 2,28 Mrd. EUR konnte die
Hansestadt ihren Umsatz um stolze 79 % steigern. Auf den weiteren Plätzen folgen
Frankfurt mit gut 1,62 Mrd. EUR (+36 %) und Köln mit knapp 1,17 Mrd. EUR. Auch
die Domstadt kann ihr Ergebnis mit fast 92 % überproportional steigern. Etwas
niedriger fällt das Umsatzplus mit gut 15 % in Düsseldorf aus, wo aber trotzdem
mit 1,02 Mrd. EUR die Milliardenmarke überschritten wird. Der einzige A-Standort
mit negativer Entwicklung ist Stuttgart, wo ein Transaktionsvolumen von
lediglich 555 Mio. EUR registriert wurde, was einem Rückgang um rund ein Viertel
entspricht.
Fast alle Renditen unverändert
Erwartungsgemäß haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch
nicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auch
im vierten Quartal überwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sich
die meisten Renditen nicht verändert haben. Die Netto-Spitzenrenditen für
Büroobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %.
Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %. Dicht dahinter liegen
gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden
unverändert 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf sind 4,50 %
anzusetzen. Im Logistikmarkt beläuft sich die Spitzenrendite trotz der sehr
guten Nachfrage aktuell noch auf 4,25 %, und für innerstädtische Geschäftshäuser
liegt der Durchschnitt in den A-Standorten stabil bei 3,76 %. Bei
Fachmarktzentren ist dagegen ein leichter Rückgang der Spitzenrendite um 10
Basispunkte auf jetzt 4,65 % zu verzeichnen. Dagegen gab es bei
Discountern/Supermärkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) keine
Verschiebungen. Etwas anders stellt sich die Situation im Wohnungsmarkt dar. Für
Neubauobjekte hat sich die Spitzenrendite im Schnitt der A-Standorte um 15
Basispunkte auf 3,58 % reduziert.
Perspektiven
Die weitere Entwicklung der Investmentmärkte wird auch 2025 durch
unterschiedliche Rahmenbedingungen mit teilweise gegensätzlichen Einflüssen auf
das Investmentgeschehen bestimmt werden. Die aktuellen Prognosen zur
BIP-Entwicklung deuten darauf hin, dass das konjunkturelle Umfeld auch 2025
herausfordernd bleiben wird. Die meisten Wirtschaftsinstitute gehen davon aus,
dass, wenn überhaupt, nur ein bescheidenes Wachstum von deutlich unter 1 % zu
erwarten ist. Hinzu kommt eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren hinsichtlich
weiterer globaler Entwicklungen. Als Stichworte sind die noch nicht eindeutigen
Maßnahmen der neuen US-Regierung, beispielsweise bei Zöllen oder der
Unterstützung der Ukraine, oder latente Regierungskrisen wie beispielsweise in
Frankreich oder Österreich zu nennen.
Andererseits gibt es eine ganze Reihe von positiven Faktoren, von denen die
Investmentmärkte profitieren könnten. Hierzu gehört die spürbar verbesserte
Stimmung auf Investorenseite und das wachsende Interesse ausländischer Anleger,
das sich in den Ergebnissen des Jahres 2024 widerspiegelt. Darüber hinaus deutet
einiges darauf hin, dass dem Markt in den nächsten Monaten ein zusätzliches
Angebot zur Verfügung gestellt werden könnte. In Verbindung mit möglichen
weiteren Leitzinssenkungen und sich verbessernden Finanzierungsbedingungen
eröffnen sich für Anleger mittel- und langfristig erhebliche
Wertsteigerungspotenziale. Voraussetzung hierfür ist allerdings das richtige
Timing. Es spricht einiges dafür, dass Käufer sich zunehmend damit beschäftigen,
den richtigen Zeitpunkt zum Markteinstieg nicht zu verpassen. Die genannten
Aspekte dürften die Investmentmärkte stimulieren und beflügeln.
In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussparameter, die in ähnlicher Form
ja auch bereits im zweiten Halbjahr 2024 wirksam waren, spricht aus heutiger
Sicht vieles dafür, dass die positiven Markteinflüsse etwas überwiegen und sich
die sukzessive Erholung der Investmentmärkte 2025 fortsetzen wird.
Transaktionsvolumina, die sich den langfristigen Durchschnittswerten deutlich
annähern, dürften aber auch 2025 noch nicht wieder zu erzielen sein. Trotz
erheblich besserer Stimmung auf der Anlegerseite wird sich das
gesamtwirtschaftliche Umfeld hierfür voraussichtlich noch zu herausfordernd
gestalten.
"Für das Jahr 2025 erwarten wir demzufolge ein Transaktionsvolumen, das
gegenüber dem Vorjahr noch einmal sichtbar zulegen dürfte. Ein Ergebnis von über
40 Mrd. EUR für Investments in Gewerbe- und Living-Objekte erscheint nicht
unrealistisch. Allerdings werden die einzelnen Assetklassen hiervon
unterschiedlich profitieren. Das Umfeld für Büroimmobilien wird sich im
laufenden Jahr vorerst vermutlich noch anspruchsvoll gestalten. Im
Wohnungssegment und bei Logistikimmobilien ist dagegen eine positivere
Entwicklung zu erwarten. Hinsichtlich der Renditeentwicklung deutet alles darauf
hin, dass die gesunkenen Zinsniveaus zu leichten Renditekompressionen führen
werden, sodass die Spitzenrenditen voraussichtlich in den meisten Assetklassen
im Jahresverlauf leicht sinken sollten", fasst Marcus Zorn zusammen.
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