Offene Immobilienfonds: Der Anfang vom Ende?
Die Welt der offenen Immobilienfonds ist in Aufruhr. Der auf Wohnimmobilien spezialisierte Uni Immo Wohnen ZBI der Union Investment, einst ein strahlender Stern am Investmenthimmel, musste drastisch abwerten. Vielen Anlegern der vermeintlich risikoarmen Anlage drohen hohe Verluste. Ist das nur die Spitze des Eisbergs?
Die Probleme auf dem deutschen Immobilienmarkt sind an den offenen Immobilienfonds nicht spurlos vorübergegangen. Der Uni Immo Wohnen ZBI, der hauptsächlich in Mietwohnungen investiert, wurde um fast 17 Prozent oder mehr als 860 Millionen Euro auf knapp 4,3 Milliarden Euro abgewertet. Primär ist der Bewertungsabschlag auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen. Die schnellen Zinserhöhungen haben den Wert von Immobilien in viel stärkerem Maße beeinflusst als erwartet.
Bisher trifft es nicht alle Fonds. Einige offene Immobilienfonds erzielen weiterhin positive Renditen. So können Fonds, die in gewerbliche Immobilien investieren, im Unterschied zu Wohnimmobilien die Inflation ausgleichen, indem im gewerblichen Bereich üblicherweise sogenannte Indexmieten vereinbart sind. Die Miete steigt mit der Inflation an. Allerdings nur solange die gewerblichen Mieter die Mieten zahlen. Auch kommt es darauf an, wie gut der Bestand vermietet ist und wie viel Fremdkapital im Einsatz ist.
Diese Situation ist nicht neu. Die Finanzkrise 2008 führte zu erheblichen Problemen bei offenen Immobilienfonds. Nach der Abwertung des Immobilienbestandes zogen viele Anleger Gelder aus den Fonds ab, was bei einigen schwere Liquiditätsprobleme verursachte. Fonds wie der CS Euroreal oder der SEB ImmoInvest wurden sogar abgewickelt. Anleger verbuchten hohe Verluste.
Probleme erkennen.
Das droht den aktuellen Fonds (noch) nicht. Anleger können dennoch erkennen, ob der eigene Immobilienfonds Probleme hat. Die Börsenkurse der Fonds spiegeln die aktuellen Markterwartungen der Anleger wider. Wenn die Kurse für Immobilienfonds fallen, könnte dies darauf hindeuten, dass die Anleger besorgt sind. Sind die Börsenkurse deutlich niedriger als der von den Sachverständigen ermittelte Nettoinventarwert (NAV) des Fonds, kann dies als Warnsignal gedeutet werden.
Der von der Commerzbank verwaltete hausInvest (ISIN DE0009807016) mit 16,8 Milliarden Euro Fondsvolumen notiert an der Börse aktuell 9,5 Prozent unter seinem NAV. Der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN DE0009809566), Liebling der Sparkassen und 18,3 Milliarden Euro schwer, etwa 8 Prozent unter dem NAV. Hier sieht der Markt offenbar weiteres Abwertungspotenzial.
Die Krise der offenen Immobilienfonds offenbart wieder einmal das generelle Problem, wenn versucht wird, aus einem illiquiden Investment wie Immobilien ein liquides Investment in Form eines Publikumsfonds zu kreieren. Für Sparkassen und Banken ist das Geschäft lukrativ. Sie verdienen an den hohen Provisionen. Beispielsweise verlangt der Deka-ImmobilienEuropa neben einem saftigen Ausgabeaufschlag von 5 Prozent zusätzlich 2,73 Prozent jährlich laufende Kosten. Seit der Finanzkrise 2008 lagen die jährlichen Renditen von offenen Immobilienfonds nach Kosten jedoch bei durchschnittlich 2,5 bis 3 Prozent. Folglich vereinnahmten die Fondsgesellschaft und die Bank mehr als die Hälfte des Ertrags. Ein ETF auf den globalen Immobilienmarkt wie der iShares Developed Markets Property Yield (ISIN IE00B1FZS350) kostet dagegen nur 0,59 Prozent pro Jahr.
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