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Aufschwung der Investmentmärkte nimmt weiter Fahrt auf

Frankfurt/Main (ots) - Im zweiten Quartal hat sich die bereits am Jahresanfang

zu beobachtende leichte Belebung der Investmentmärkte weiter beschleunigt. Der

Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich im ersten Halbjahr 2024

demzufolge auf 12,2 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem

Ergebnisplus von rund einem Drittel. Im Portfoliosegment hat sich das

Transaktionsvolumen sogar mehr als verdoppelt. Auch wenn der Umsatz langfristig

betrachtet immer noch moderat ausfällt, ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu

erkennen. Eine ähnliche Tendenz ist auch beim Umsatz mit Wohnimmobilien (ab 30

Einheiten) zu registrieren. Mit 3,3 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen rund

25 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz des

deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 15,5 Mrd. EUR. Dies zeigt die

aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 12,2 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 34 % über dem

Vorjahreswert

- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein

- 78 % (9,47 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,74 Mrd. EUR

- Retail-Investments mit gut 3,6 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments

auf Platz zwei mit rund 2,8 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 2,2 Mrd. EUR

- Berlin wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,03 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen haben sich weiter stabilisiert

- Marktanteil ausländischer Investoren mit 38 % spürbar gestiegen

- Knapp 520 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Erholung der Investmentmärkte vollzieht sich aufgrund der vergleichsweise

moderaten Verbesserung wichtiger Rahmenbedingungen zwar langsamer als bei den

vorherigen Krisen, trotzdem ist der positive Trend klar erkennbar und

nachhaltig. Auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen teilweise noch

Unterschiede gibt, ist von einer zunehmenden Beschleunigung des Aufwärtstrends

auszugehen", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Diese Einschätzung wird vom erzielten Halbjahresergebnis der Investmentmärkte

unterstrichen. Mit einem Umsatz von 12,2 Mrd. EUR konnte das Vorjahresresultat

um rund ein Drittel übertroffen werden. "Um wieder auf das Niveau der

durchschnittlichen Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre zu kommen, ist es

allerdings immer noch ein weiter Weg", so Marcus Zorn.

Der erwartete Rückgang der Zinsen vollzieht sich langsamer als noch Anfang des

Jahres erhofft, auch wenn die EZB den ersten Zinsschritt mittlerweile vollzogen

und den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt hat. Vor allem die ungewisse

Situation in den USA hat den Optimismus vieler Investoren etwas gebremst. Und

auch die Konjunkturprognosen für 2024, die für Deutschland nur ein geringes

Wachstum von vermutlich weniger als einem halben Prozent vorhersagen, tragen

nicht dazu bei, dass sich das Gesamtumfeld für Immobilieninvestitionen

sprunghaft aufhellt. Da verwundert es nicht, dass sich wichtige

Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index, nur langsam erholen oder sogar

stagnieren. Der gesamtwirtschaftliche Erholungsprozess, der die Stimmungslage

auf den Märkten wesentlich beeinflusst, vollzieht sich demzufolge weiter mit

eher moderater Geschwindigkeit. "Ungeachtet dessen ist zu beobachten, dass die

Zuversicht wächst und viele Marktteilnehmer wieder optimistischer in die Zukunft

schauen. Ein Indiz hierfür ist nicht nur das gestiegene Investitionsvolumen,

sondern auch die Anzahl der registrierten Verkaufsprozesse, die gegenüber dem

Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen ist. Diese Entwicklung wird sich im

weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern aus heutiger Sicht

vermutlich sogar noch verstärken", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP

Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments weiter auf Position 1

Bei der Struktur des Investmentumsatzes zeigt sich, dass Einzelhandelsobjekte,

die sich bereits im ersten Quartal an die Spitze der Assetklassen gesetzt

hatten, das Feld weiter anführen. Mit einem Investmentvolumen von gut 3,6 Mrd.

EUR steuern sie fast 30 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vergleich zum

Vorjahreszeitraum konnten Retail-Investments ihr Transaktionsvolumen damit um

über 90 % steigern und nähern sich dem langjährigen Schnitt, der nur noch um

etwa ein Viertel verfehlt wurde, langsam wieder an. Umfangreich am

Marktgeschehen beteiligt waren nicht zuletzt auch innerstädtische

Geschäftshäuser, auf die 37 % des Investmentumsatzes entfallen. Wesentlichen

Anteil hieran hatten auch einige Großabschlüsse, wie der Verkauf der Fünf Höfe

sowie der Maximilianstraße 12-14, beide in München. Auf einen größeren Anteil

kommen darüber hinaus auch Kaufhäuser, ein Marktsegment, in dem sich aktuell

viele Umstrukturierungsprozesse vollziehen.

Logistikobjekte haben den im ersten Quartal errungenen zweiten Platz verteidigt.

Mit gut 2,8 Mrd. EUR zeichnen sie für über 23 % des Gesamtergebnisses

verantwortlich. Analog zu den Retail-Investments konnte auch das Logistiksegment

deutlich zulegen, sodass fast 84 % mehr umgesetzt wurde als ein Jahr zuvor.

Verantwortlich für diese ausgesprochen positive Entwicklung sind in erster Linie

Portfoliotransaktionen, die im Vorjahreszeitraum keine nennenswerten

Umsatzbeiträge leisteten. Aktuell kommen sie dagegen auf gut 1,25 Mrd. EUR, was

einem Anteil von 44 % an allen Logistik-Investments entspricht. Im ersten

Halbjahr konnten in diesem Marktsegment bereits fünf Abschlüsse im dreistelligen

Millionenbereich registriert werden. Aber auch bei den Einzel-Deals wurden

bereits vier Verkäufe über 100 Mio. EUR abgeschlossen.

Vervollständigt wird das Führungstrio von Büroobjekten, die mit einem Umsatz von

gut 2,2 Mrd. EUR den dritten Rang einnehmen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit

gewerblichen Immobilien beläuft sich damit auf lediglich 18 %. Ein für diese

Assetklasse ausgesprochen ungewöhnlicher und niedriger Wert. Im ersten Halbjahr

2024 sind Bürohäuser, zusammen mit Healthcare-Objekten, die einzigen Verlierer

gegenüber 2023. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen mit Büros 31 % niedriger

als im Vorjahr. Verantwortlich für die unverändert schwierige Situation sind

einerseits die schwachen Nutzermärkte, bedingt in erster Linie durch die

langsame Erholung der Konjunktur, die zur Verunsicherung über die weitere

Entwicklung der Büromärkte beitragen. Andererseits aber auch eine abwartende

Haltung vieler Investoren bezüglich der finalen Preisentwicklung, vor allem im

höherpreisigen und großvolumigen Marktsegment.

Weniger Umsatz als im Vorjahr (-14 %) verzeichneten Healthcare-Immobilien, die

sich mit 568 Mio. EUR und einem Umsatzanteil von fast 5 % trotzdem knapp vor

Hotels auf Rang vier platzieren konnten. Dicht dahinter folgen Hotels, mit denen

545 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Anteil von 4,5 % am Gesamtumsatz

entspricht. Erfreulich ist, dass auch in diesem Marktsegment ein deutliches

Umsatzplus von nahezu 40 % registriert werden konnte. In den letzten Quartalen

war der Hotelmarkt zwar schon durch reges Investoreninteresse gekennzeichnet,

das sich allerdings bislang kaum in den Zahlen widerspiegelte.

Umsatz mit Portfolios mehr als verdoppelt

Einer der Hauptgründe für die insgesamt positive Entwicklung der

Investmentmärkte ist der hohe Umsatz im Portfoliosegment. Mit einem

Transaktionsvolumen von über 2,7 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis im ersten

Halbjahr 2024 mehr als verdoppelt. Den mit Abstand größten Beitrag leisteten

Logistikportfolios, die auf einen Umsatzanteil von rund 46 % kommen. Etwa 20 %

steuern darüber hinaus Einzelhandelspakete bei. Damit entfallen zwei Drittel des

im Portfoliomarkt getätigten Investmentumsatzes auf die beiden, auch im

Gesamtranking, führenden Assetklassen. Verantwortlich für das erhebliche

Umsatzplus ist auch die Tatsache, dass das Interesse ausländischer Käufer wieder

spürbar zugenommen hat. Etwa zwei Drittel des in Portfolioabschlüssen

investierte Kapital stammt aus dem Ausland.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien

liegt aktuell bei 38 % und konnte damit leicht zulegen. Damit nähert er sich

langsam dem langfristigen Schnitt von gut 40 % an. Das steigende Interesse

ausländischer Investoren kann als Indiz dafür gewertet werden, dass der

erkennbare Aufwärtstrend nachhaltig ist und sich in den nächsten Quartalen

beschleunigen sollte.

A-Standorte überproportional am Aufwärtstrend beteiligt

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr

2024 auf knapp 6,5 Mrd. EUR. Damit liegt es 59 % höher als im Vorjahr und trägt

überdurchschnittlich zur insgesamt positiven Entwicklung der deutschen

Investmentmärkte bei. Dies ist besonders deshalb bemerkenswert, weil der Umsatz

mit Büroobjekten, der traditionell wichtigsten Assetklasse in den großen

Standorten, im gleichen Zeitraum weiter rückläufig war (-26 %). Demgegenüber

konnten vor allem Retail- und Hotelimmobilien deutliche Umsatzzuwächse

verzeichnen", erläutert Nico Keller. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nur 179 Mio.

EUR (-57 %) Investmentumsatz erfasst wurden, konnten alle übrigen Standorte ihr

Ergebnis teilweise deutlich steigern. Den Spitzenplatz belegt erneut Berlin, wo

gut 2,03 Mrd. EUR umgesetzt wurden, was einem Plus von 48 % entspricht. Die

Hauptstadt ist damit der einzige Standort in dem die 2-Mrd.-EUR-Marke

überschritten wurde. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München. Die

bayerische Landeshauptstadt konnte ihren Umsatz mit knapp 1,48 Mrd. EUR sogar

mehr als verdoppeln. Den dritten Rang sichert sich Frankfurt mit 852 Mio. EUR.

Auch in der Mainmetropole war mit +92 % eine deutliche Zunahme des Resultats zu

verzeichnen. Die verbleibenden drei Städte liegen sehr dicht beieinander. Mit

655 Mio. EUR (+42 %) hat Düsseldorf hauchdünn das Rennen gegen Köln mit 652 Mio.

EUR gewonnen. Dafür sichert sich die Domstadt mit +251 % die Spitzenposition

beim Aufwärtstrend. Auf einem vergleichbaren Niveau bewegt sich das

Transaktionsvolumen in Hamburg, wo 622 Mio. EUR einer Umsatzsteigerung von 34 %

entsprechen.

Renditen verharren auf erreichtem Niveau und warten auf neue Impulse

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die im ersten Quartal 2024 einsetzte, hat

sich erwartungsgemäß verfestigt. Bei den Spitzenrenditen sind demzufolge in

allen Assetklassen keine Veränderungen zu beobachten gewesen. Ende des ersten

Halbjahres liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Durchschnitt der

A-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer

Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg

mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und

in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie bei 4,50 %. Im Logistikmarkt bewegt sich

die Spitzenrendite nach wie vor bei 4,25 % und für innerstädtische

Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 %

anzusetzen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch

Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem

gleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die Perspektiven der deutschen Investmentmärkte werden in den nächsten Quartalen

durch das Spannungsfeld von zwei unterschiedlichen Haupttrends bestimmt.

Einerseits entwickeln sich für die Märkte wichtige Einflussparameter langsamer

und moderater positiv als noch Anfang des Jahres erwartet. Hierzu gehört

insbesondere der verzögerte Konjunkturaufschwung, der auch die Nachfrage auf den

Nutzermärkten begrenzt. Gleichzeitig hellt sich die Stimmung in den Unternehmen

langsamer auf als erhofft, was sich auch in einigen wichtigen

Stimmungsindikatoren wie z. B. dem ifo-Index widerspiegelt. Hinzu kommt, dass

der Rückgang der Leitzinsen und damit auch die spürbare Verbesserung der

Finanzierungsbedingungen etwas länger auf sich warten lassen als zu Jahresbeginn

von vielen Marktteilnehmern vorhergesagt.

Andererseits gibt es eine Reihe klar positiver Entwicklungen. Zu nennen ist hier

an erster Stelle eine spürbare Aufhellung der Stimmung auf den

Investmentmärkten, die in mehr Marktaktivitäten, steigenden Investmentvolumen

und deutlich mehr Verkaufsabschlüssen zum Ausdruck kommt. Die Anleger fassen

zunehmend mehr Vertrauen sowohl in das aktuelle als auch in das zukünftige

Marktumfeld. Hinzu kommt ein steigendes Produktangebot, das vielfach wieder

attraktive Einstiegschancen für Käufer bietet. Nicht zu vergessen sind

gesamtwirtschaftliche Tendenzen, wie die nachhaltig sinkende Inflation, die sich

kontinuierlich dem angestrebten Zielkorridor von rund 2 % annähert.

In der zusammenfassen Analyse der skizzierten Rahmenbedingungen ist deshalb aus

heutiger Sicht ein moderater Aufwärtstrend wahrscheinlich, der sich in der

zweiten Jahreshälfte etwas beschleunigen dürfte. Eine signifikante Steigerung

des Investmentvolumens, das sich dem langjährigen Durchschnitt wieder nähert,

ist demgegenüber erst zu erwarten, wenn die großen Notenbanken mehrere

Zinssenkungen vorgenommen und sich die Finanzierungskonditionen entsprechend

verbessert haben. Gleichzeitig bedarf es eines stärkeren Konjunkturwachstums.

Sobald diese Situation eintritt, dürften dann aber auch viele Nachholeffekte

einsetzen, die einen erheblichen Push für die Investmentmärkte auslösen sollten.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass neben den skizzierten Einflussfaktoren

weitere Entwicklungen zu beachten sind, die das Potenzial haben,

Erholungstendenzen zu bremsen. Hierzu gehört insbesondere die schwierige und

angespannte geopolitische Lage.

"In der Analyse und Abwägung der unterschiedlichen Parameter erwarten wir für

das zweite Halbjahr 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich

gegen Ende des Jahres beschleunigen sollte. Die Entwicklung auf dem

Büro-Investmentmarkt dürfte sich noch einige Zeit schwierig gestalten, auch wenn

erste positive Anzeichen erkennbar sind, wohingegen das Interesse an anderen

Assetklassen weiter spürbar zunehmen wird. Als Ergebnis ist auch von steigenden

Investmentumsätzen auszugehen. Zwar bleibt eine Prognose im aktuellen Umfeld

ausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von 25 bis 30 % erscheint aus heutiger

Sicht aber durchaus möglich. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das

für die nächsten Quartale wahrscheinlichste Szenario. Eine erste leichte

Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres ist zwar nicht ganz

auszuschließen, vermutlich dürfte sich der Beginn rückläufiger Renditen aber

eher auf Anfang 2025 verschieben", fasst Marcus Zorn zusammen.

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