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Basler Immobilienkompass 2024:Renditeliegenschaften erzielen tiefere Performance

Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Sonstiges/Immobilien

Basler Immobilienkompass 2024: Renditeliegenschaften erzielen tiefere

Performance

26.04.2024 / 14:00 CET/CEST

Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den

Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer

Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in

Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und

liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Die Basler Kantonalbank (BKB) publiziert heute in Zusammenarbeit mit IAZI

zum sechsten Mal den Basler Immobilienkompass. Er beleuchtet zahlreiche

Aspekte rund um den Markt für Renditeliegenschaften in Basel-Stadt.

Performance sinkt mit der Zinswende deutlich

Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung

und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals

deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten

alle drei Nutzungskategorien - Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe - erstmals

seit 1998 eine negative Wertentwicklung. Damit lag die Gesamtrendite bei

allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem

langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die

Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 %

auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten

Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen

Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und

Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Dennoch ist zu beachten: Die stabile Entwicklung der Cashflows aus

Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen bzw. dem gleichzeitig

beschränkten Angebot ist davon auszugehen, dass sich die Mieteinnahmen vor

allem bei Wohnimmobilien auch in den nächsten Jahren stabil entwickeln

werden.

Bau-Pipeline in Basel-Stadt leert sich

Wie die Abbildung zu den neu erstellten und bewilligten Wohneinheiten zeigt,

ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und

einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht

gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den

kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der

bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020

mehr als halbiert.

Der Rückgang der Bautätigkeit ist zumindest teilweise auf die seit 2021

deutlich gestiegen Baukosten (+18 %) zurückzuführen bzw. die Tatsache, dass

sich das Bauland aufgrund der Bodenknappheit allein in den Jahren 2021 und

2022 um fast 80 % verteuert hat.

Wohnraum bleibt knapp - vor allem für Familien

Seit 2018 wurden 3571 Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte mit

maximal drei Zimmern gebaut. Nur gerade 1239 oder jede vierte, neu erstellte

Wohnung verfügt über mindestens vier Zimmer. Gleichzeitig können sich wegen

der hohen Eigenheimpreise immer weniger Familien Wohneigentum leisten und

weichen auf Mietwohnungen aus. Entsprechend ausgetrocknet bleibt der

Wohnungsmarkt für Familien: Wie die Abbildung zeigt, ist der Leerstand umso

geringer, je grösser die Wohnung und liegt bei Einheiten mit mindestens fünf

Zimmern bei tiefen 0,4 %.

Mietpreise: Tendenz steigend

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und einem gleichzeitig beschränkten

Angebot ist kaum mit einer raschen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu

rechnen. So ist davon auszugehen, dass die Mieten tendenziell weiter steigen

werden. Die Grafik zeigt, dass sich die Angebotsmieten im Jahr 2023 in

Basel-Stadt um durchschnittlich 4,3 % verteuert haben; gegenüber 2018 liegen

sie um 7,6 % höher. Bei den Bestandsmieten hat die Erhöhung des

Referenzzinssatzes um 0,5 Prozentpunkte im Jahr 2023 hingegen erst zu einem

marginalen Anstieg geführt (+0,4 %). Das gestiegene Zinsniveau dürfte in den

kommenden Jahren mehr und mehr auf die Bestandsmieten umgewälzt werden.

Solarstrom: Potenzial trotz Wirtschaftlichkeit noch lange nicht ausgeschöpft

Auch wenn heute fast jeder Neubau mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet

wird, so bleibt das Potenzial im Gebäudepark gross: Im Kanton Basel-Stadt

produziert erst gerade jedes zwanzigste Dach Solarstrom. Dies, obschon sich

insbesondere bei Mehrfamilienhäusern die Investition in eine

Photovoltaik-Anlage bereits nach 10 bis 15 Betriebsjahren lohnt. Wie das

Rechenbeispiel zeigt, kann der Break-Even bereits nach der Hälfte der

Lebensdauer erreicht werden.

Ausblick: Verhalten positiv

Die robuste Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die

Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Dies gilt insbesondere bei

den Wohnimmobilien. Auch wenn diese im Vergleich zu anderen Anlagen etwas an

Attraktivität eingebüsst haben, so versprechen sie in der Region Basel

aufgrund des knappen Wohnungsangebots weiterhin stabile bis steigende

Erträge. In Kombination mit einem eher wieder sinkenden Zinsniveau ist zu

erwarten, dass die Immobilienwerte und damit die Performance in Zukunft

wieder leicht steigen werden.

Weitere Informationen

Das Factsheet mit allen Studienresultaten und Grafiken sowie das Video zum

Basler Immobilienkompass 2024 sind auf der Webseite abrufbar.

Medienmitteilung (PDF)

Factsheet Immobilienkompass 2024 (PDF)

Webseite Immobilienkompass 2024 (Link)

Infografik Performance (PNG)

Infografik Neubautätigkeit (PNG)

Infografik Leerstandsquote (PNG)

Infografik Mietpreisentwicklung (PNG)

Rechenbeispiel Photovoltaik-Anlage (PNG)

Infografik Ausblick (PNG)

Für weitere Auskünfte

Patrick Riedo

Leiter Kommunikation

Basler Kantonalbank, CEO Office

Telefon 061 266 27 98

medien@bkb.ch

Quellen: Bundesamt für Statistik, IAZI, Statistisches Amt Basel-Stadt, SVIT

beider Basel, Statistisches Amt Basel-Stadt, Schweizerische Nationalbank,

Bundesamt für Wohnungswesen

News Source: Basler Kantonalbank

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