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Investmentmarkt: Leichte Umsatzsteigerung und zunehmende Marktdynamik

Frankfurt/Main (ots) - Im ersten Quartal war eine spürbare Belebung der

Aktivitäten auf den Investmentmärkten zu beobachten. Erwartungsgemäß spiegelt

sich dies aber noch nicht voll in den Investmentumsätzen wider. Insgesamt wurden

im ersten Quartal 2024 gut 5,5 Mrd. EUR in gewerbliche Immobilien investiert.

Gegenüber dem schwachen Vorjahreswert entspricht das Ergebnis einem Umsatzplus

von 8 %. Vor allem im Portfoliosegment wurde deutlich mehr Umsatz erfasst. Bei

Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) ist das aktuell wieder leicht

steigende Interesse in den Investmentvolumina noch nicht sichtbar. Mit 771 Mio.

EUR liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem vergleichbaren

Vorjahreswert. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge

auf gut 6,3 Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real

Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 5,5 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 8 % über dem

Vorjahreswert

- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein

- 79 % (4,39 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals

- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,15 Mrd. EUR

- Retail Investments mit knapp 2 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments

auf Platz zwei mit rund 1,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit rund 870 Mio. EUR

- München klar an erster Stelle der deutschen A-Standorte (1,28 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert

- Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % weiter unterdurchschnittlich

- Gut 260 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Auch wenn die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte weiterhin eine ganze

Reihe von Herausforderungen aufweisen, ist seit Jahresbeginn eine spürbare

Belebung der Marktaktivitäten zu beobachten. Die Anzahl der Verkaufsprozesse,

die sich in Vorbereitung befinden, hat deutlich zugenommen, auch wenn es

zwischen den einzelnen Assetklassen und Marktsegmenten nach wie vor Unterschiede

gibt", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Da

die Umsetzung aber immer noch etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als in den

vergangenen Jahren, spiegelt sich diese Entwicklung noch nicht in vollem Umfang

in den Investmentumsätzen des ersten Quartals wider." Mit einem

Transaktionsvolumen von gut 5,5 Mrd. EUR konnte das Vorjahresergebnis trotzdem

um 8 % gesteigert werden. "Von den Resultaten der Jahre vor den deutlichen

Zinserhöhungen der Notenbanken sind wir aber immer noch weit entfernt", so

Marcus Zorn.

Nicht nur die Preisfindungsphase aufgrund der veränderten

Finanzierungsbedingungen hat sich als limitierender Faktor für das Umsatzvolumen

erwiesen, sondern auch das unverändert schwierige konjunkturelle Umfeld. Das im

Jahr 2023 rückläufige BIP hat auch die Nutzermärkte betroffen und zu einer

niedrigen Nachfrage geführt, sodass auch von dieser Seite nur bedingter

Rückenwind für die Investmentmärkte zu verzeichnen war. Hiermit hatten und haben

auch weiterhin vor allem die Büromärkte zu kämpfen. Legt man die letzten

Konjunkturprognosen zugrunde, dann ist davon auszugehen, dass sich der

Erholungsprozess auch im laufenden Jahr nur sehr langsam vollziehen dürfte.

"Trotzdem ist zu spüren, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die

Talsohle erreicht ist und es tendenziell wieder aufwärts geht. Die gewachsene

Zuversicht ist der Hauptgrund dafür, dass wieder mehr Verkaufsprozesse

angeschoben werden und das Interesse der Investoren zunimmt. Dieser Trend wird

sich in den nächsten Quartalen nicht nur verfestigen, sondern mit großer

Wahrscheinlichkeit noch etwas beschleunigen", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO

von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments klar an der Spitze

Mit Abstand am meisten wurde im ersten Quartal in Einzelhandelsobjekte

investiert. Mit einem Umsatz von knapp 2 Mrd. EUR entfallen fast 36 % des

gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf diese Assetklasse. Absolut

betrachtet fiel das Transaktionsvolumen damit um 29 % höher aus als im

Vorjahreszeitraum. Der zehnjährige Schnitt wurde trotz des weiterhin schwierigen

Umfelds lediglich um 20 % verfehlt. Im Fokus der Nachfrage standen vor allem

innerstädtische Geschäftshäuser, die fast zwei Drittel zum Umsatz in diesem

Marktsegment beitrugen. Hierzu gehören auch Großabschlüsse im dreistelligen

Millionenbereich. Beispiele sind der Verkauf der Fünf Höfe sowie die

Maximilianstraße 12-14, beide in München. Aber auch Objekte mit einem

Schwerpunkt im Lebensmittelbereich standen erneut auf der Einkaufsliste der

Anleger und steuerten insgesamt gut 12 % zu den Retail Investments bei.

Ein starkes Ergebnis erzielten erneut auch Logistikobjekte, die für etwa ein

Viertel des Gesamtvolumens verantwortlich zeichnen. Analog zu den

Einzelhandelsobjekten konnte das absolute Investmentvolumen im

Vorjahresvergleich deutlich gesteigert werden. Insgesamt legte es um knapp 50 %

zu. An den gut 1,4 Mrd. EUR Umsatz partizipierten erfreulicherweise sowohl

Einzel- als auch Portfoliotransaktionen umfangreich. Bemerkenswert ist, dass die

647 Mio. EUR, die in Logistikportfolios angelegt wurden, ausschließlich auf

ausländische Anleger entfallen. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass gerade

international agierende Käufer die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien

langfristig positiv beurteilen und weiterhin großes Interesse an dieser

Assetklasse zeigen.

Auf einem ungewohnten Platz folgen Büroobjekte, die lediglich Rang drei belegen.

Mit einem Umsatz von 871 Mio. EUR kommen sie nur auf einen Anteil von knapp 16 %

am gewerblichen Transaktionsvolumen. Auch das absolute Investmentvolumen fiel,

anders als bei Einzelhandels- und Logistikobjekten, spürbar niedriger aus als im

Vorjahreszeitraum und ist um rund 31 % gesunken. Im langfristigen Vergleich ist

dies eines der schwächsten jemals erfassten Ergebnisse. Nur ein zu

vernachlässigender Teil des Resultats entfällt auf Portfolioverkäufe. Es zeigt

sich, dass nach wie vor eine erhebliche Unsicherheit bezüglich der weiteren

Entwicklung der Büromärkte vorhanden ist. Verantwortlich hierfür sind zum einen

der langwierige Prozess der Preisfindungsphase, zum anderen die schwache

Performance der Nutzermärkte, die in starkem Maße auf die unverändert schwierige

konjunkturelle Lage zurückzuführen ist. Vor allem großvolumige Bürotransaktionen

sind hiervon betroffen. Im ersten Quartal konnte beispielsweise noch kein

Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden.

Mit Hotels wurden 236 Mio. EUR und damit etwa 13 % weniger als im Vorjahr

umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich demzufolge nur auf gut 4 %.

Wie auch im Vorjahreszeitraum haben bislang keine Portfolioverkäufe

stattgefunden. Auch diese Situation trägt dazu bei, dass der Investmentumsatz

weiterhin deutlich niedriger liegt als in den zurückliegenden Jahren. Nahezu

genauso viel wie in Hotels wurde in Healthcare-Immobilien angelegt (237 Mio.

EUR). Mit einem Minus von 34,5 % verbuchten sie den relativ stärksten Rückgang

im Vorjahresvergleich. Gerade in diesem Marktsegment stellt das zu geringe

Angebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.

Portfoliodeals legen deutlich zu

Die im Vorjahresvergleich zu verzeichnende Umsatzsteigerung ist ausschließlich

auf das Portfoliosegment zurückzuführen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024

knapp 1,15 Mrd. EUR mit Paketverkäufen umgesetzt. Damit wurden fast 88 % mehr

investiert als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. Trotzdem bleibt das Ergebnis

erwartungsgemäß weit hinter den Volumina der vergangenen Jahre zurück. Ausgehend

von am Markt befindlichen Transaktionen ist aber absehbar, dass sich die

positive Tendenz im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern noch

einmal beschleunigen dürfte.

Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch zum Jahresauftakt auf relativ

niedrigem Niveau und bewegt sich mit aktuell 35 % weiter unter dem langjährigen

Durchschnitt. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 1,95 Mrd.

EUR zum Investmentumsatz beigetragen. Zwei Drittel davon haben europäische

Anleger beigesteuert, die ihren absoluten Investmentumsatz mehr als verdoppelt

haben. Ein weiteres Viertel entfällt auf nordamerikanische Käufer.

A-Standorte mit leichtem Aufwärtstrend

"Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf,

Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Jahresbeginn gut 5 %

höher als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 2,8 Mrd. EUR wurde trotzdem eines der

schwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erzielt. Dies ist nicht

verwunderlich, da Büroimmobilien in den großen deutschen Investmentstandorten

traditionell einen überproportional hohen Anteil erzielen. Da die Assetklasse

Büro, wie erläutert, am stärksten von dem unverändert schwierigen Umfeld

betroffen ist, überrascht es nicht, dass sich die Erholung der Märkte in den

A-Standorten langsam und sukzessive vollzieht", erläutert Nico Keller. Trotzdem

können vier der sieben A-Standorte Umsatzsteigerungen verbuchen. Den größten

Rückgang muss demgegenüber die Hauptstadt hinnehmen. Mit 457 Mio. EUR fiel das

Ergebnis fast zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Berlin

rangiert damit nur noch auf Rang zwei der Städte. In Stuttgart beläuft sich der

Umsatzverlust sogar auf etwa 70 %; hier wurden nur 61 Mio. EUR erfasst. Dagegen

konnte Düsseldorf mit 325 Mio. EUR das Niveau des Vorjahres halten. An die

Spitze gesetzt hat sich München mit 1,28 Mrd. EUR

(+135 %). Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die angesprochenen

großvolumigen Verkäufe von Geschäftshäusern. Den dritten Rang im bundesweiten

Ranking belegt Hamburg, wo 376 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Zuwachs von

133 % entspricht. Aber auch Frankfurt konnte das Ergebnis deutlich steigern und

erzielt mit 174 Mio. EUR ein um 81 % höheres Transaktionsvolumen als im ersten

Quartal 2023. Die größte Umsatzzunahme verzeichnete allerdings Köln: Mit 145

Mio. EUR wurde der Vorjahreswert um stolze 190 % übertroffen.

Erwartete Stabilisierungsphase bei den Renditen hat begonnen

Nachdem die Renditen aufgrund der deutlich höheren Zinsen seit Mitte 2022

kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich im ersten Quartal 2024

erwartungsgemäß weitestgehend stabilisiert. Für Büros liegen sie in den

A-Standorten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer

Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg

mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und

in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie im ersten Quartal bei 4,50 %. Für

Logistikobjekte verharrt die Spitzenrendite bei 4,25 %. Auch innerstädtische

Geschäftshäuser zeigen sich stabil und erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 %.

Bei Fachmarktzentren sind unverändert 4,75 % anzusetzen, und auch

Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) bewegen sich auf dem

gleichen Niveau wie Ende 2023.

Perspektiven

Bei den Aussichten für die Investmentmärkte im weiteren Jahresverlauf zeichnen

sich einerseits nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen ab, andererseits sind

aber auch positive Signale zu erkennen, die eine sukzessive Erholung

unterstützen sollten. Als limitierender Faktor ist an erster Stelle die

unverändert schwache Konjunktur zu nennen. Die neuesten Prognosen deuten darauf

hin, dass 2024 nur ein minimales Wachstum des BIP zu erwarten sein dürfte. In

der Konsequenz spricht einiges dafür, dass die Nachfrage auf den Nutzermärkten

auch im laufenden Jahr noch verhalten ausfallen wird. Besonders betroffen

hiervon werden vermutlich weiterhin die Büromärkte sein, sodass in diesem

Marktsegment voraussichtlich noch keine signifikante Zunahme der

Investmentumsätze zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere für großvolumige

Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Als weiteres Risiko ist darüber

hinaus die geopolitische Lage anzusehen, die zwar kaum prognostizierbar ist,

aber grundsätzlich das Potenzial hat, Erholungstendenzen zu konterkarieren.

Gleichzeitig mehren sich aber auch positive Anzeichen, von denen die

Investmentmärkte profitieren werden. Hierzu gehört nicht zuletzt der

kontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für erste

Zinssenkungen eröffnet. Mittlerweile preist die Mehrzahl der Marktteilnehmer

mehrere Zinsschritte bereits im laufenden Jahr 2024 ein. Als Folge dürfte sich

die Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft beschleunigen und gleichzeitig

auch Finanzierungen wieder günstiger werden. Von beiden Aspekten werden die

Investmentmärkte profitieren, wobei vor allem auch die größere

Planungssicherheit die Nachfrage beflügeln wird. Aber auch wichtige

Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index oder der GfK-Konsumklimaindex, haben

sich aktuell leicht verbessert. Zwar kann noch nicht von einer deutlichen

Trendwende gesprochen werden, doch scheint die Entwicklung in die richtige

Richtung zu gehen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Angebot

von Verkaufsobjekten erhöhen wird, nicht zuletzt, weil immer mehr Verkäufer die

neuen Preisniveaus akzeptieren. Hinzu kommt, dass durchaus auch Eigentümer ihre

Objekte aufgrund von Finanzierungszwängen verkaufen müssen.

"In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussfaktoren erwarten wir für 2024

eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich im zweiten Halbjahr

beschleunigen sollte. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzen

auszugehen. Zwar ist eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig,

ein Umsatzplus von bis zu 20 % liegt aber durchaus im Bereich des Möglichen. Bei

den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Monate

wahrscheinlichste Szenario. Sollten die ersten Zinssenkungen der großen

Notenbanken wie erwartet umgesetzt werden, ist eine erste leichte

Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres durchaus realistisch", fasst

Marcus Zorn zusammen.

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