CA Immo - Neubewertungen führen ins Minus

Das auf hochwertige Büroflächen spezialisierte Immobilienunternehmen CA Immo kann für das Geschäftsjahr 2023 eine solide operative Leistung vorweisen. Die Ergebnisse zeigen u. a. eine deutliche Steigerung der Mieterlöse (+8%) und hohe Erträge aus dem Verkauf von nicht-strategischen Immobilien (Verkaufsergebnis von 179 Mio. €, FFO II +102%), was zu einer Steigerung des operativen Ergebnisses (EBITDA) um 115% zum Vorjahr führte. Obwohl das Unternehmen im Jahr 2023 einen marktbedingten, nicht zahlungswirksamen Neubewertungsverlust in Höhe von 532 Mio. € verbuchen musste, gleicht das EBITDA in Höhe von 322 Mio. € einen Großteil des ganzjährigen Neubewertungsverlusts aus, sodass sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Konzernergebnis von –224,5 Mio. € ergibt.

Eine starke Liquidität und robuste Bilanz mit einem ausgewogenen Fälligkeitsprofil der langfristigen Verbindlichkeiten sowie ein kontinuierlicher Zugang zu Kapital (ungenutzte revolvierende Kreditfazilität in Höhe von 300 Mio. €) gewährleisten auch in dieser unsicheren Marktsituation Stabilität und Widerstandsfähigkeit und erhöhen den Spielraum der Gruppe für aktives Portfoliomanagement.

Keegan Viscius, CEO von CA Immo: „In den vergangenen Jahren haben wir einen proaktiven, disziplinierten Ansatz für unsere Aktivitäten als Investor, Manager und Entwickler von modernen Prime-Büroimmobilien verfolgt und uns frühzeitig auf die Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten, die Vereinfachung des Geschäftsmodells, die Steigerung von Skaleneffekten in unseren Kernmärkten und auf wertsteigernde Reinvestitionen konzentriert. Gleichzeitig haben wir eine starke Bilanz aufrechterhalten und überschüssiges Kapital an unsere Aktionäre zurückgegeben. Dank dieses vorausschauenden Ansatzes konnten wir auch im Jahr 2023 aus einer Position der Stärke agieren, in einem unsicheren Marktumfeld wettbewerbsfähig bleiben und sind zugleich gut gerüstet für künftiges Wachstum, sobald sich die Immobilienmärkte wieder erholen.“

Kapitalrotationsprogramm als strategische Priorität
CA Immo verfolgt seit mehreren Jahren einen Konsolidierungs- und Portfoliooptimierungskurs, um die Portfolioqualität und die Organisationsstrukturen der Gruppe kontinuierlich zu verbessern. Durch verschiedene Maßnahmen in den letzten Jahren, wie z. B. den frühzeitigen Ausstieg aus schwächeren, peripheren Standorten und Objekten sowie das De-Risking der Entwicklungspipeline, hat das Unternehmen die Auswirkungen des aktuell herausfordernden Immobilienmarktumfeldes auf seine Geschäftstätigkeit aktiv minimiert. Trotz der geringen Transaktionsaktivität war die Gruppe in der Lage, das strategische, wertsteigernde Kapitalrotationsprogramm im Jahr 2023 fortzusetzen.

Im Jahr 2023 schloss die Gruppe insgesamt zehn Verkaufstransaktionen mit einem Gesamtwert von rund 580 Mio. € ab. Fünf nicht-strategische Bestandsobjekte und fünf deutsche Grundstücke, die nicht primär für eine Prime-Büronutzung geeignet sind, wurden über den Buchwerten verkauft. Damit wurde die Fokussierung des Portfolios auf moderne, große Class-A-Bürogebäude (94% Büroanteil im Portfolio) in den attraktivsten und etablierten Metropolen Deutschlands (66% Portfolioanteil in Deutschland) weiter verstärkt.

Stabiles, profitables Bestandsportfolio
Trotz der allgemein gedämpften globalen Büronachfrage konnte CA Immo den Vermietungsgrad mit rund 89% im Jahr 2023 stabil halten und eine gute Vermietungsleistung erzielen. Die abgeschlossenen Mieten lagen um rund 8% über den budgetierten Mietniveaus. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WAULT) von 4,7 Jahren zeigt eine unveränderte Bereitschaft der Mieter für den Abschluss langer Büromietverträge.

Schlanke Entwicklungspipeline
Die Entwicklungspipeline umfasst derzeit ein im Bau befindliches Bürogebäude am Berliner Hauptbahnhof sowie ein Wohnprojekt in Mainz (CA Immo JV-Anteil 50%). Das Berliner Büroprojekt Hochhaus am Europaplatz mit 23.000 m² Mietfläche wurde im dritten Quartal 2023 fertiggestellt und an den 100%-Mieter KPMG übergeben – ein halbes Jahr früher als geplant und deutlich unter Budget. Das noch im Bau befindliche Berliner Büroprojekt Upbeat ist zu 100% vorvermietet und soll Anfang 2026 fertiggestellt werden.

Die Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2023
CA Immo verzeichnete trotz des Verkaufs nicht-strategischer Immobilien einen Anstieg der Mieterlöse um 8% auf 231,4 Mio. €. Diese Entwicklung ist vor allem auf höhere Mieteinnahmen im Bestand und die Fertigstellung von Projektentwicklungen in den Vorjahren zurückzuführen.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich aufgrund profitabler Verkaufsaktivitäten auf 179,2 Mio. € (31.12.2022: 11,7 Mio. €). Den größten Beitrag zum Verkaufsergebnis lieferten dabei der Verkauf des Grundstücks Langes Land in München, des Hamburger Bahnhofs und der Rieckhallen in Berlin sowie des Objekts Rennweg/Mechelgasse in Wien.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) erhöhte sich in Folge der oben beschriebenen Entwicklungen (vorrangig durch das höhere Verkaufsergebnis) um 115% auf 322,1 Mio. € (31.12.2022: 149,5 Mio. €). Haupttreiber für den deutlichen Anstieg des EBITDA war neben dem Anstieg der Mieteinnahmen die profitable Verkaufstätigkeit in Deutschland.

Das Neubewertungsergebnis belief sich auf –532,0 Mio. € (31.12.2022: –94,1 Mio. €) und reflektiert das deutlich veränderte Marktumfeld für Büroimmobilien. Der starke Anstieg der Inflation im Vorjahr (2022) führte in kurzer Zeit zu erheblich höheren Zinsen und einem geringeren Wirtschaftswachstum. Dies wirkte sich auf den Immobilienmärkten in Form einer geringeren Nachfrage nach Büroflächen, eines stark rückläufigen Transaktionsvolumens und höherer Renditen aus und hatte schließlich im gesamten Jahr 2023 – und insbesondere im Zuge der jährlichen Neubewertung durch externe Gutachter – deutlich sinkende Immobilienwerte zur Folge. In einer like-for-like-Betrachtung verringerte sich der Wert des Bestandsportfolios im Jahresvergleich um 8%.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag mit –217,6 Mio. € deutlich unter dem Ergebnis des Jahres 2022 von 74,4 Mio. €, was vor allem auf das negative Neubewertungsergebnis zurückzuführen ist.

Das Finanzergebnis 2023 summierte sich auf –81,1 Mio. € (31.12.2022: 43,5 Mio. €). Das Vorjahresergebnis war hauptsächlich durch das positive Ergebnis aus Derivaten geprägt. Der Finanzierungsaufwand des Konzerns belief sich auf –54,5 Mio. € (31.12.2022: –49,8 Mio. €).

Das Konzernergebnis lag mit –224,5 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 75,5 Mio. €, vor allem belastet durch das negative Neubewertungsergebnis. Das Ergebnis je Aktie betrug zum Bilanzstichtag
–2,28 € (31.12.2022: 0,75 € je Aktie).

Im Jahr 2023 wurde ein FFO I in Höhe von 113,8 Mio. € generiert, der 9% unter dem Vorjahreswert von 125,3 Mio. € liegt. Die Jahreszielsetzung von >105 Mio. € wurde damit übertroffen. Der Rückgang ist vor allem auf die intensiven Verkaufsaktivitäten der letzten Quartale (u. a. Verkauf der rumänischen Plattform im 4. Quartal 2022) und die damit verbundenen Ertragsausfälle zurückzuführen. Infolge dieser Verkäufe stieg der FFO II signifikant um 102% auf 244,7 Mio. €.

Gesamtes Immobilienvermögen von 5,2 Mrd. €
Das Kerngeschäft des Unternehmens sind gewerbliche Immobilien mit klarem Fokus auf Büroimmobilien in den Metropolstädten Deutschlands, Österreichs und der CEE-Region. Die Segmente gliedern sich in Bestandsimmobilien (4,8 Mrd. €, 92% des Gesamtportfolios) und Immobilienvermögen in Entwicklung (344,1 Mio. €, 7% des Gesamtportfolios). Die verbleibenden 1% (61,1 Mio. €) des Immobilienvermögens entfallen auf Immobilien, die zum Handel oder Verkauf bestimmt sind (ausgewiesen im kurzfristigen Immobilienvermögen). Zum Stichtag 31. Dezember 2023 beläuft sich das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo auf 5,2 Mrd. € (31. Dezember 2022: 5,9 Mrd. €). Das größte regionale Segment ist Deutschland mit einem Anteil von 66% am Gesamtportfolio, gefolgt von CEE (27%) und Österreich (7%). Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios blieb mit 89% nahezu unverändert.

Robuste Bilanz, starke Liquiditätsposition
Aufgrund der langjährigen positiven Geschäftsentwicklung und der defensiven Bilanz- und Finanzierungspolitik verfügt CA Immo über eine robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 43,8% (31.12.2022: 46,8%), einem Netto-LTV von 36,6% (31.12.2022: 32,5%) und hohe Liquidität (liquide Mittel inkl. Festgeldveranlagungen: 738,6 Mio. €).

Der Substanzwert (IFRS NAV) je Aktie lag zum 31. Dezember 2023 bei 27,88 € gegenüber 33,71 € zum Jahresende 2022 – ein Rückgang von 17%. EPRA NTA je Aktie lag zum Berichtszeitpunkt bei 33,78 € (31.12.2022: 40,31 €).

Ausblick
Die Abschwächung der Immobilieninvestmentmärkte und der Rückgang der Immobilienwerte infolge der hohen Inflation und des raschen Zinsanstiegs stellen die ganze Branche vor Herausforderungen. CA Immo agiert weiterhin in einem unsicheren Marktumfeld, in dem die Transaktionsmärkte nach wie vor mehr oder weniger illiquide sind, längere Entscheidungsfristen bestehen und sich die Präferenzen von Nutzern, Investoren und Kreditgebern verschieben, was sich gleichermaßen auf unser Geschäft und auf das Geschäft unserer Wettbewerber auswirkt. Gleichzeitig haben sich erstklassige Büroimmobilien in zentralen Lagen in den letzten Monaten vergleichsweise stabil entwickelt, mit einem deutlich geringeren Anstieg der Leerstände und einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten in fast allen CA Immo-Märkten. Darüber hinaus dürfte sich der derzeitige starke Rückgang der Neubautätigkeit positiv auf die künftige Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in zentralen Lagen auswirken und in den kommenden Jahren Chancen für Anbieter von Premium-Büroflächen bieten.

Das Jahresziel für das wiederkehrende Ergebnis (FFO I) wird voraussichtlich spätestens im Rahmen der Berichterstattung zum ersten Halbjahr im August 2024 bekannt gegeben.

Der Finanzbericht der CA Immobilien Anlagen AG steht zur Verfügung unter: www.caimmo.com/de/investor-relations/finanzberichte/.

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