EQS-Adhoc: NOVAVEST Real Estate AG erzielt solides operatives Ergebnis im Jahr 2023 (deutsch)
NOVAVEST Real Estate AG erzielt solides operatives Ergebnis im Jahr 2023
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Novavest Real Estate AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
NOVAVEST Real Estate AG erzielt solides operatives Ergebnis im
Jahr 2023
21.02.2024 / 06:45 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.
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Medienmitteilung, 21. Februar 2024
Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
* Erfolg aus Vermietung steigt um 2% auf CHF 24.7 Millionen
* 2 Liegenschaften zur Portfoliooptimierung mit Gewinn
veräussert
* Wohnanteil am Soll-Mietertrag beträgt 63% per 31. Dezember
2023
* Immobilienportfolio bei CHF 783.6 Millionen; Soll-Mietertrag
Renditeliegenschaften
CHF 30.8 Millionen p.a.
* Gewinn exkl. Neubewertungen liegt bei CHF 12.7 Millionen
* Neubewertungseffekte von CHF -20.6 Millionen führen beim
Gewinn inkl. Neubewertungen zu Verlust von CHF 4.0 Millionen
* Antrag für Ausschüttung von CHF 1.25 pro Namenaktie
* Fusion mit SenioResidenz AG in Prüfung
Die Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange: NREN) hat in
einem herausfordernden Marktumfeld, das durch anhaltend
politische und wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt war, im
Berichtsjahr 2023 ein solides operatives Ergebnis auf Stufe
Gewinn exklusive Neubewertungen erzielt.
Jahresergebnis 2023 im Detail
Wohnanteil des Immobilienportfolios liegt per 31. Dezember 2023
bei 63%
Im Berichtsjahr wurden zwei Liegenschaften zur Optimierung der
Portfoliostruktur verkauft: Eine eher kleinere Wohnliegenschaft
in Wil/SG und eine ältere Wohn-/Geschäftsliegenschaft in
Bülach/ZH. Beide Liegenschaften konnten mit Gewinn veräussert
werden (Gewinn insgesamt CHF 0.5 Millionen).
Der Wert des Immobilienportfolios lag per 31. Dezember 2023 bei
CHF 783.6 Millionen (31.12.2022: CHF 811.8 Millionen). Der
Marktwert wurde durch den Verkauf der zwei erwähnten
Liegenschaften mit CHF 19.0 Millionen beeinflusst. Im Rahmen der
Portfoliobewertung durch den externen Immobilienbewerter Wüest
Partner AG resultierte per Bilanzstichtag insgesamt eine moderate
Abwertung von 2.6% (CHF 20.6 Millionen) auf dem Portfolio. Die
Investitionen in Bestandesliegenschaften und Projekte beliefen
sich auf CHF 11.4 Millionen. Die Soll-Mietzinseinnahmen der
Renditeliegenschaften lagen per Jahresende 2023 bei CHF 30.8
Millionen, mit einem Mietertragsanteil aus Wohnnutzung von 63%
(2022: 61%).
Erfolgsrechnung Geschäftsjahr 2023
Der Netto-Mietertrag erhöhte sich im Berichtsjahr um über 2% auf
CHF 29.9 Millionen (2022: CHF 29.2 Millionen). Der Anstieg bei
den Mieterträgen begründet sich mehrheitlich durch die
Akquisitionen im Vorjahr der Liegenschaften in Volketswil/ZH
(Juni 2022) und Kappel/SO (Dezember 2022) sowie auf die
vollendeten Umnutzungsprojekte in Luzern/LU (2022) und
Neuhausen/SH (2023) und in einem geringeren Ausmass auf die seit
November 2023 erwirtschafteten Mehrerträge durch die
Mietzinsanpassungen aufgrund von Index- und
Referenzzinssatzerhöhungen.
Die im Jahr 2023 erwirtschaftete Nettorendite auf den
Anlageobjekten belief sich auf 3.3% (2022: 3.2%). Die
Leerstandsquote der Renditeliegenschaften (ohne Projekte) lag bei
4.1% (31.12.2022: 4.6%). Die Reduktion der Leerstandsquote ist
mehrheitlich auf den Verkauf der Wohn-/Geschäftsliegenschaft in
Bülach zurückzuführen. Aus dem Verkauf der zwei Liegenschaften in
Wil und Bülach erzielte die Gesellschaft einen einmaligen Erfolg
von CHF 0.5 Millionen.
Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften erhöhte
sich auf CHF 5.2 Millionen (2022: CHF 4.9 Millionen), was
insbesondere im Zusammenhang mit höheren Nebenkosten und
Unterhalts- sowie Reparaturkosten steht. Der Personalaufwand
belief sich unverändert auf CHF 0.8 Millionen und umfasst wie im
Vorjahr die Entschädigung der Geschäftsleitungspositionen CEO und
CFO. Der Beratungsaufwand konnte durch diverse Massnahmen auf CHF
0.9 Millionen (2022: CHF 1.1 Millionen) gesenkt werden. Der
Verwaltungsaufwand lag bei CHF 3.6 Millionen (2022: CHF 3.6
Millionen) und umfasst das Verwaltungshonorar an die Nova
Property Fund Management AG von CHF 3.0 Millionen sowie
Kapitalsteuern und übrigen Verwaltungsaufwand von insgesamt CHF
0.5 Millionen.
Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den
unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einer
Abwertung von CHF 20.6 Millionen (2022: Aufwertung CHF 11.9
Millionen), was vor allem auf höhere Diskontierungssätze aufgrund
des veränderten Zinsumfelds zurückzuführen ist.
Das EBIT belief sich aufgrund der Portfolioabwertung im
Berichtsjahr 2023 auf CHF -0.6 Millionen (2022: CHF 30.7
Millionen). Unter Ausklammerung der Effekte aus Neubewertung und
des einmaligen Gewinns aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften
hat sich das Betriebsergebnis jedoch um 4% auf CHF 19.5 Millionen
(2022: CHF 18.8 Millionen) erhöht. Der Nettofinanzaufwand lag bei
CHF 4.6 Millionen (2022: CHF 3.1 Millionen) und reflektiert das
höhere Zinsniveau und damit verbunden einen höheren
durchschnittlichen Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten, der im
Berichtsjahr 2023 bei 1.2% (2022: 0.9%) lag.
Die tiefere Portfoliobewertung beeinflusste auch das finale
Ergebnis inklusive Neubewertungserfolg, das bei CHF -4.0
Millionen lag (2022: CHF 22.4 Millionen). Unter Ausklammerung des
Neubewertungsergebnisses lag der operative Gewinn exklusive
Neubewertungserfolg auf dem Vorjahresvergleichswert von CHF 12.7
Millionen (2022: CHF 12.7 Millionen). Auf Basis des Gewinns pro
Aktie errechnet sich ein Verlust pro Aktie inklusive
Neubewertungserfolg von CHF -0.51 bzw. ein Gewinn exklusive
Neubewertungserfolg von CHF 1.65 (2022: Gewinn von CHF 2.91 inkl.
Neubewertungserfolg bzw. CHF 1.65 exkl. Neubewertungserfolg). Die
durchschnittliche Anzahl ausstehender Namenaktien für die
Berechnung des Gewinns pro Aktie lag in beiden Jahren bei 7 711
434 Namenaktien.
Solide Bilanz
Die Bilanzsumme reduzierte sich um CHF 29.5 Millionen auf CHF
793.7 Millionen (31.12.2022: CHF 823.2 Millionen). Das
Anlagevermögen von CHF 785.1 Millionen umfasst 51
Renditeliegenschaften (CHF 745.3 Millionen), die laufenden zwei
Projekte in St. Gallen und Basel (insgesamt CHF 38.3 Millionen)
und den langfristigen Teil des vorfinanzierten Mieterausbaus in
zwei Liegenschaften in Frauenfeld und Altstätten (CHF 1.4
Millionen).
Auf der Passivseite der Bilanz lagen die kurz- und langfristigen
Hypothekarverbindlichkeiten per 31. Dezember 2023 bei CHF 427.2
Millionen (31.12.2022: CHF 439.8 Millionen). Die Hypotheken sind
bei erstklassigen Gläubigerbanken (mehrheitlich Kantonalbanken)
gut diversifiziert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der
Finanzverbindlichkeiten lag per 31. Dezember 2023 bei 2.3 Jahren
(31.12.2022: 2.6 Jahre).
Das Eigenkapital per 31. Dezember 2023 hat sich auf CHF 331.9
Millionen verändert (31.12.2022: CHF 345.5 Millionen). Massgebend
dafür war die Nennwertrückzahlung von CHF 9.6 Millionen (CHF 1.25
pro Namenaktie), die im Juni 2023 ausbezahlt wurde und der
Verlust von CHF 4.0 Millionen. Per 31. Dezember 2023 weist die
Gesellschaft weiterhin eine sehr solide Eigenkapitalquote von
41.8% aus (31.12.2022: 42.0%). Der Net Asset Value pro Namenaktie
lag bei CHF 43.04 (31.12.2022: CHF 44.80).
Nachhaltigkeit
Novavest Real Estate AG hat im Berichtsjahr 2023 die UN PRI
(Principles for Responsible Investment) unterzeichnet und
erstmals an der Initiative teilgenommen. Zudem wurde die
Nachhaltigkeits-Berichterstattung gegenüber dem Vorjahr erweitert
und verfeinert, und beispielsweise die Verbrauchsdaten des
Portfolios nach SIA und REIDA ausgebaut sowie der Absenkungspfad
betreffend Treibhausgasemissionen bis 2050 neu berechnet. Der
Nachhaltigkeitsbericht ist erneut in Übereinstimmung mit den
GRI-Standards erstellt und im Jahresbericht 2023 enthalten.
Fusion mit SenioResidenz AG in Prüfung
Am 22. Januar 2024 hat der Verwaltungsrat der Novavest Real
Estate AG beschlossen, die Möglichkeit einer Fusion mit der
SenioResidenz AG zu prüfen. Beide Gesellschaften sind im
Schweizer Immobilienmarkt sehr gut etabliert und verfügen in
ihren jeweiligen Anlagesegmenten über qualitativ hochstehende
Immobilienportfolios.
Durch den Zusammenschluss würde ein äusserst attraktives und
konjunkturresistentes Portfolio entstehen, da die Liegenschaften
der SenioResidenz AG mehrheitlich auf Seniorenresidenzen und
Pflegeeinrichtungen und diejenigen der Novavest Real Estate AG
vor allem auf Wohnnutzung fokussiert sind. Die Kombination in ein
gemeinsames Immobilienportfolio ergäbe eine optimale
Diversifikation hinsichtlich Nutzungen wie auch in Bezug auf
Makro- und Mikrolagen. Der Marktwert des kombinierten Portfolios
würde bei über CHF 1 Milliarde liegen.
Die Beurteilungen und Gespräche zwischen der SenioResidenz AG und
der Novavest Real Estate AG sind noch in einem relativ frühen
Stadium. Der Verwaltungsrat der Novavest Real Estate AG hat für
spezifische Aufgaben innerhalb des Fusionsprojekts ein
unabhängiges Komitee gegründet, das aus den
Verwaltungsratsmitgliedern Dr. Markus Neff, Floriana Scarlato und
Daniel Ménard besteht. Die Gesellschaft wird zu gegebener Zeit
über die Ergebnisse der Fusionsgespräche und die nächsten
Verhandlungsschritte informieren.
Anträge an die Generalversammlung 2024
An der ordentlichen Generalversammlung vom 20. März 2024 stellen
sich alle amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats zur
Wiederwahl. Als Verwaltungsratspräsident wird wiederum Gian Reto
Lazzarini zur Wahl beantragt. Als Mitglieder des
Vergütungsausschusses werden Markus Neff und Daniel Ménard
vorgeschlagen.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung zudem eine
Barausschüttung in Form einer Nennwertreduktion in Höhe von CHF
1.25 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie
per 31. Dezember 2023 beläuft sich die Rendite der beantragten
Ausschüttung auf 3.4%. Bei einer Genehmigung der vorgeschlagenen
Nennwertreduktion durch die Generalversammlung ist die
Kapitalherabsetzung gegen Anfang April und die Ausschüttung per
Mitte April 2024 vorgesehen.
Ausblick
Der Transaktionsmarkt für Schweizer Immobilien dürfte
anspruchsvoll bleiben. Die Strategie der Novavest Real Estate AG
mit Fokus auf Wohnnutzungen hat sich auch im aktuellen Umfeld
bewährt. Die weiterhin anhaltende Zuwanderung in die Schweiz und
die limitierte Bautätigkeit dürften die hohe Nachfrage nach
Mietwohnungen weiter antreiben. Aus Sicht der Gesellschaft ist
das Geschäftsmodell mit einem Wohnnutzungsanteil von über 60% an
den Mieterträgen solide aufgestellt und wird durch starke
kommerzielle Mieter ergänzt, die zur Stabilität der Mieterträge
und des Portfolios beitragen.
Die langfristige Wachstumsstrategie mit Fokus auf Mieterträge aus
Wohnnutzung bleibt daher unverändert bestehen und würde sich auch
bei einem möglichen Zusammenschluss mit der SenioResidenz AG
nicht verändern, da diese ebenfalls über einen hohen Anteil an
Wohnnutzung durch ihre Seniorenwohnungen und Alters-/Pflegeplätze
verfügt.
Kennzahlen Geschäftsjahr 2023
Erfolgsrechnung
in CHF
2023
2022
Mietertrag
29 859 940
29 158 903
Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften
537 519
Total Betriebsertrag
30 397 459
29 158 903
Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften
-5 189 727
-4 873 040
Personalaufwand
-757 225
-756 697
Beratungsaufwand
-863 532
-1 136 241
Verwaltungsaufwand
-3 555 669
-3 631 660
Total Betriebsaufwand
-10 366 153
-10 397 638
Total Erfolg aus Neubewertung
-20 594 795
11 942 488
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
-563 489
30 703 754
Finanzergebnis netto
-4 610 186
-3 098 918
Ertragssteuern
1 204 904
-5 202 120
Verlust / Gewinn inkl. Neubewertungen / latente Steuern
-3 968 770
22 402 716
Gewinn exkl. Neubewertungen / latente Steuern ^1)
12 700 657
12 740 049
Verlust / Gewinn je Aktie inkl. Neubewertungen / lat. Steuern
(EPS)
-0.51
2.91
Gewinn je Aktie exkl. Neubewertungen / lat. Steuern (EPS)
1.65
1.65
Durchschnittliche Anzahl Aktien zur Berechnung der EPS
7 711 434
7 711 434
Bilanz
in CHF bzw. %
31.12.2023
31.12.2022
Bilanzsumme
793 704 708
823 240 139
Eigenkapital
331 868 808
345 476 871
Eigenkapitalquote
41.8%
42.0%
Hypothekarvolumen
427 164 750
439 767 250
Fremdfinanzierungsgrad
58.2%
58.0%
Fremdbelehnung der Liegenschaften
54.5%
54.2%
Net Gearing ^2)
127.9%
126.0%
Net Asset Value (NAV) in CHF ^3)
43.04
44.80
Barausschüttung als Nennwertrückzahlung (Antrag an GV) in CHF
1.25
1.25
Portfolioangaben
31.12.2023
31.12.2022
Total Liegenschaftsportfolio in CHF
783 619 000
811 818 000
Anzahl Renditeliegenschaften
51
53
Anzahl Liegenschaften in Projekten
2
2
Bruttorendite ^4)
4.1%
4.0%
Nettorendite ^5)
3.3%
3.2%
Leerstandsquote ohne Umbauprojekte
4.1%
4.6%
Durchschnittlicher Diskontierungssatz für Neubewertung
2.8%
2.7%
Durchschnittlicher Zinssatz Finanzverbindlichkeiten
1.2%
0.9%
Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlichkeiten
2.3 Jahre
2.6 Jahre
1. Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus
latente Steuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg
aus Neubewertung zurechenbar sind
2. Nettofinanzverbindlichkeit (Kurzfristige und langfristige
Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in
Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag
3. Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per
Bilanzstichtag
4. Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag
(Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der
Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des
Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
5. Nettorendite entspricht dem Nettoertrag
(Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der
Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs-
und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent
des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften
Ein Glossar weiterer Kennzahlen findet sich auf den Seiten
148/149 im Geschäftsbericht 2023. Der Geschäftsbericht und ein
Kurzbericht sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor
Relations - Finanzberichte / Präsentationen einsehbar:
https://www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-rela tions__finanzberichte_praesentationen
Kontaktperson:
Peter Mettler
CEO
NOVAVEST Real Estate AG
Feldeggstrasse 26
8008 Zürich
+41 (0)44 276 40 40
info@novavest.ch
www.novavest.ch
NOVAVEST Real Estate AG
www.novavest.ch
Die NOVAVEST Real Estate AG ist eine Schweizer
Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Bewirtschaftung und Entwicklung von
Liegenschaften mit reiner Wohnnutzung (Mietertragsanteil aus
Wohnnutzung mindestens 50% der gesamten Mieterträge) und mit
Büro- und Gewerbenutzung sowie auf Neubauprojekte in diesen
Segmenten. Das Immobilienportfolio ist auf Objekte konzentriert,
die sich im Einzugsbereich der Zentren Zürich, Basel, Bern,
Winterthur, Luzern, St. Gallen und Aarau sowie auf deren Achsen
befinden und jeweils eine gute Erschliessung mit öffentlichen
Verkehrsmitteln bzw. für den motorisierten Individualverkehr
aufweisen. Die Namenaktien der Gesellschaft sind an der SIX Swiss
Exchange kotiert (Ticker NREN, Valor 21218624, ISIN
CH0212186248).
Disclaimer
Diese Medienmitteilung dient ausschliesslich zu
Informationszwecken. Sie stellt keinen Prospekt im Sinne des
schweizerischen Finanzdienstleistungsgesetzes (FIDLEG) oder des
Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange dar. Sie stellt weder
ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von
Aktien der NOVAVEST Real Estate AG noch zum Erwerb oder Verkauf
von anderen Finanzinstrumenten oder Dienstleistungen dar. Diese
Medienmitteilung kann bestimmte, in die Zukunft gerichtete
Aussagen enthalten, z.B. Angaben unter Verwendung von Worten wie
"glaubt", "geht davon aus", "erwartet", "plant" oder
Formulierungen ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichteten
Aussagen unterliegen bekannten und unbekannten Risiken,
Unsicherheiten und sonstigen Faktoren, die dazu führen können,
dass die tatsächlichen Ereignisse, finanzielle Situation,
Entwicklung oder Leistungen des Unternehmens wesentlich von
denjenigen in den zukunftsgerichteten Aussagen direkt oder
indirekt genannten abweichen. Vor dem Hintergrund dieser
Unsicherheiten sollten die Leser sich nicht auf diese in die
Zukunft gerichteten Aussagen verlassen. Das Unternehmen übernimmt
keine Verpflichtung, diese zukunftsgerichteten Aussagen zu
aktualisieren oder diese an zukünftige Ereignisse oder
Entwicklungen anzupassen. Diese Medienmitteilung sowie die darin
enthaltenen Informationen dürfen nicht in die Vereinigten Staaten
von Amerika (USA) gebracht oder übertragen werden oder an
US-amerikanische Personen (einschliesslich juristischer Personen)
sowie an Publikationen mit einer allgemeinen Verbreitung in den
USA verteilt oder übertragen werden. Aktien der NOVAVEST Real
Estate AG werden weder in den USA noch US-amerikanischen Personen
zum Kauf angeboten.
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Novavest Real Estate AG
Feldeggstrasse 26
8008 Zürich
Schweiz
Telefon: +41442764040
E-Mail: info@novavest.ch
Internet: www.novavest.ch
ISIN: CH0212186248
Valorennummer: 21218624
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 1841273
Ende der Mitteilung EQS News-Service
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1841273 21.02.2024 CET/CEST
ISIN CH0212186248
AXC0058 2024-02-21/06:45
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