Immobilien sind kein Inflationsschutz mehr
„Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, sagt Sven Carstensen, Studienautor und Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa. Dies können beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein.
Kaum mehr Wertsicherung bei Wohnimmobilien. Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich abermals verteuert. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,9 und 2,6 Prozent. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten unter die 3%-Marke gerutscht und liegt bei 2,8 bis 3,3 Prozent. „Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen“, sagt Carstensen. Denn zugleich steigt auch die Inflationsrate wieder, auf zuletzt rund 2,0 Prozent.
Insgesamt erwartet bulwiengesa, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und sich auch am derzeitigen Preisniveau zumindest in den Großstädten nichts ändern wird. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten bei einem abkühlenden Markt neu einzupreisen sind.
Selbst kleinere Büromärkte langsam abgegrast. Auch in den großen Büromärkten ist es kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Durch die außergewöhnlich lang anhaltenden Hochkonjunktur liegt die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau; auch das Gros der anderen Märkte entwickelte sich dynamisch. Die hohe Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Büroimmobilien verteuerten sich, in der Folge sank der IRR-Basiswert in den A-Büromärkten nochmals um rund 12% auf einen Wert von 2,9 Prozent.
Aber auch die anderen Büromärkte stehen weiter unter Renditedruck: So liegen die B-Städte mit einer IRR von 3,5% derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015.
„Renditeorientierte Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen“, sagt Carstensen. Dort sind die Renditen zwar auch gesunken, liegen aber noch bei 4,3 Prozent für C-Städte und und 5,5 Prozent für D-Städte. Allerdings stehen dort zum Teil nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung.
Renditeträchtig, aber riskant: Non-Core-Büroimmobilien. Für die meisten Investoren kommen sie nicht in Frage, auch wenn sie deutlich renditeträchtiger sind: Non-Core-Büroimmobilien. In den Büromärkten der A-Städte sind sie an peripheren Standorten zu finden. Meist haben die Immobilien Managementdefizite (z.B. Leerständen) und instabile Vermietungsstrukturen. Hier lassen sich IRRs bis maximal 8,6 Prozent erzielen. Aber selbst im Non-Core-Bereich sind in den A-Städte kaum mehr Objekte zu finden; zudem ist das wirtschaftliche Risiko deutlich höher. Die höchsten Renditen von bis zu 12,3 Prozent können Non-Core-Investoren in kleineren D-Büromärkten erwarten.
Verunsicherung im Einzelhandel. Viele Investoren sind skeptisch, ob ein Investment im Segment Einzelhandel nachhaltig ist. Sie treibt die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Tatsächlich fallen jährlichen Zuwachsraten des Distanzhandels (=Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) um ein Vielfaches höher aus als die des stationären Handels. Die Skepsis spiegelt sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shoppingcentern, von vielen derzeit auf dem absteigenden Ast gesehen, blieben die Preise immerhin weitgehend konstant. Die IRR stieg aufgrund etwas erhöhter Inflationserwartungen leicht an, sodass sie derzeit auf einem Niveau von 3,0 bis 3,7 Prozent liegt. Weiterhin sehr gefragt als Investmentziele sind Fachmärkte. Sie gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Aus dem Börse Express-PDF vom 10. September - dort mit allen Grafiken.
Relevante Links: Buwog AG, IMMOFINANZ AG, CA Immobilien Anlagen AG, S IMMO AG, Atrium European Real Estate Limited, Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, Vonovia SE, Deutsche Wohnen SE