03.04.18, boerse-express

Immobilien: Zinsen rauf, Preise runter?

Die Folgen steigender Zinsen auf Anleihenkurse. Die Auswirkungen auf Anleiheninvestments – Anleihen oder Anleihenfonds – sind vergleichsweise einfach und gut nachvollziehbar. Durch das Zinsänderungsrisiko kann es zu hohen Preisschwankungen kommen. Steigen die Zinsen, fallen die Kurse. Bei steigenden Zinsen werden Neuemissionen mit einem höheren Kupon am Markt platziert und es können höhere Renditen erzielt werden. Je länger dabei die Restlaufzeit ist, desto stärker sind die Kursverluste. Beeinflusst werden die Zinsen von vielen Faktoren, wie den Inflationserwartungen, den Einschätzungen zur wirtschaftlichen Entwicklung, dem Kreditrisiko etc.

Auf Anleihenfonds wirken sich Kursverluste – durch die typische umfangreiche Diversifikation und dem aktiven Management – meist weniger stark aus, als auf Einzelinvestments. Und behält ein Investor seine Anleihen von der Emission bis zur Tilgung, so spielt die Kursveränderung ohnehin keine Rolle. Im derzeitigen Marktumfeld sind deshalb Anleihen mit einer kurzen Laufzeit zu bevorzugen.

Die Folgen steigender Zinsen auf die Immobiliennachfrage. In den letzten Jahren gab es in Österreich vor allem auf dem Wiener Immobilienmarkt deutliche Wertsteigerungen. Aufgrund der Verunsicherung vieler Anleger im Rahmen der Finanzkrise wurden Investitionen in Sachwerte – insbesondere in Immobilien – bevorzugt. In der Zwischenzeit boomen die Aktienmärkte wieder, mit konservativen Veranlagungen wie Anleihen und Sparprodukten kann hingegen kaum eine nachhaltige Rendite erzielt werden. Da die Inflationsrate derzeit über den Zinsen für Sparguthaben liegt, kommt es somit bei jeglicher Art der Liquiditätshaltung (geparkte Guthaben am Konto, Sparbuch oder in einem Geldmarktfonds) zu einem realen Vermögensverzehr. Auch aufgrund der geringen Fremdkapitalzinsen bzw. -kosten ist die Immobilie weiterhin ein sehr beliebtes Investmentobjekt.

Doch unter der Annahme steigender Zinsen während der nächsten Monate, würde die Nachfrage nach Hypothekarkrediten für Anlageobjekte drastisch sinken. Anleihen und Spareinlagen würden wieder attraktiver erscheinen, der Immobilienmarkt wäre hingegen aus Investitionssicht nicht mehr so interessant.

Die Nettomietrendite zur Orientierung. Im aktuellen Zinsumfeld wird in Immobilien als Anlageobjekt investiert, um eine höhere Rendite als auf Sparguthaben oder bei Anleiheninvestments zu lukrieren. Da solch ein Investment jedenfalls mit einem Risiko verbunden ist, sollte die Rendite deutlich über dem risikolosen Zins liegen. Ein risikoloser Zinsertrag ist theoretisch nur auf einem Sparbuch oder bei einer höchst konservativen Veranlagung in Staatsanleihen mit sehr hoher Bonität (z.B. Deutschland) zu erzielen – derzeit liegt das Zinsniveau hier praktisch bei null. Unter Berücksichtigung von Kosten und Steuern bei Immobilieninvestments sollte die Nettomietrendite aus Sicht der Schoellerbank Anlageexperten derzeit bei mindestens 3 Prozent liegen, um für Investoren attraktiv zu sein.

Beispiel: Auswirkungen steigender Zinsen auf die Renditeanforderung. Gemäß der Formel Nettomietrendite = Mietertrag / Verkehrswert zur Berechnung der Nettomietrendite bzw. der aktuellen Mindestanforderung von 3%, müsste für ein Zinshaus mit einem Verkehrswert von 2 Mio. Euro ein jährlicher Mietertrag von 60.000 Euro erzielt werden.

Würden nun die Zinsen für eine risikolose Veranlagung um 0,5 Prozentpunkte steigen, müsste eine neue erworbene Immobilie eine Rendite von 3,5% erzielen, damit sich der Immobilienkauf für den Investor noch lohnt. Eine Reduzierung des „Risikoaufschlags“ würde diese Renditevorgabe entsprechend reduzieren. Da Mieten jedoch nur in einem geringen Ausmaß erhöht werden können, muss die andere Variable – nämlich der Kaufpreis – verringert werden. In diesem Rechenbeispiel müsste der Kaufpreis für die anvisierte Rendite von 3,5% um ca. 14% auf etwa 1,71 Mio. Euro sinken. Bei einer Zinserhöhung auf 1% müsste der Kaufpreis für eine lohnende Rendite sogar um rund 25% sinken.

Mieten können grundsätzlich jährlich um die Inflationsrate angepasst werden. Soll die Rendite über Mieterhöhungen erzielt werden, müssten diese für eine Rendite von 3,5% um rund 17% bzw. für eine Rendite von 4% sogar um ein Drittel vorgenommen werden. Mieterhöhungen sind in diesem Ausmaß jedoch nicht realistisch.

Weitere Einflussfaktoren auf Immobilienpreise. Die Entwicklung der Immobilienpreise bei einem Zinsanstieg ist selbstverständlich nicht eindeutig vorhersehbar. Neben der Renditeerwartung, gibt es noch andere Einflussfaktoren, die den Preis einer Immobilie maßgeblich gestalten: Da vor allem Grundstücke ein knappes Gut sind und sich manche Städte aufgrund der geografischen Gegebenheiten nicht unbegrenzt ausweiten können, kann in den nächsten Jahren im urbanen Raum mit einer weiteren Wertsteigerung gerechnet werden. Und auch die Fremdkapitalzinsen zählen zu den weiteren Einflussfaktoren, denn höhere Finanzierungskosten werden die Nachfrage nach Immobilien eher senken. Weiters spielen die Bevölkerungsentwicklung und das Angebot an Lebensraum eine große Rolle. Das Wohnraumangebot wird zudem bis zu einem gewissen Grad auch von der öffentlichen Hand gesteuert. Je mehr Wohnungen von den Städten oder Gemeinden gefördert werden, umso geringer ist die Nachfrage nach privaten Mietobjekten. Darüber hinaus beeinflussen Wohntrends und Lebensmodelle – z.B. Singlehaushalte, Mikrowohnungen etc. – die Immobilienpreise.

Fazit: Aus Sicht der Schoellerbank-Anlageexperten funktionieren Immobilieninvestments ähnlich wie Anleihen. Für das eingesetzte Kapital erhält der Investor regelmäßige Zahlungen und am Ende der Laufzeit steht die Tilgung bzw. der Verkauf der Immobilie. Steigen die Zinsen, gibt es am Markt attraktivere Veranlagungsalternativen. Um sich diesen Gegebenheiten anzupassen, müssen die Kaufpreise entsprechend angeglichen werden. In beiden Fällen wären fallende Preise die Folge. Zudem wird bei liquiden Anleihen täglich ein Preis festgestellt, bei Immobilien wird dieser hingegen meist nur beim Kauf bzw. Verkauf ermittelt. Bei Anleihen kann somit grundsätzlich jeder Investor Preisschwankungen einfach nachvollziehen, bei Immobilien ist dieser Zusammenhang oft nur auf den zweiten Blick erkennbar. Im Gegensatz zum Zinsanstiegsrisiko bei Anleiheninvestments, sind vielen Investoren die möglichen Auswirkungen steigender Zinsen auf Immobilieninvestments nicht bewusst.

Die Immobilienpreise werden bei steigenden Zinsen vermutlich keinen rasanten Verfall erleiden. Viele weitere Faktoren nehmen Einfluss auf die Preisbildung von Immobilien. Anleger sollten dennoch die mögliche Ein- flussnahme steigender Zinsen auf die Immobilienpreise bzw. auf die Renditeanforderungen in ihre Anlageentscheidung miteinbeziehen.

Relevante Links: Buwog AG, IMMOFINANZ AG, CA Immobilien Anlagen AG, S IMMO AG, UBM Development AG, Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, Atrium European Real Estate Limited