, boerse-express
Expansionslust der deutschen Immo-Riesen verlagert sich ins Ausland
Die zwei größten Immobilienkonzerne in Deutschland expandieren. Ihre dominierende Stellung am deutschen Markt bedeutet, dass sich ihre Rivalität über die Landesgrenzen hinaus ausweiten könnte.
Die Deutsche Wohnen AG - eines der beiden Unternehmen, die zusammen etwa 500.000 Wohnungen in Deutschland besitzen - versucht in Österreich Fuß zu fassen, einem weiteren Land mit einem hohen Anteil an Mietern. Ihr Angebot zur Übernahme der Wiener Conwert Immobilien Invest SE wird nach Einschätzung des Analysten Peter Papadakos von Green Street Advisors in London wahrscheinlich nicht der letzte Vorstoß des Unternehmens über die Grenze hinweg sein.
“Es ist der nächste logische Schritt”, sagt Papadakos telefonisch gegenüber Bloomberg News. “Wachsende Städte mit einem hohen Umfang an ehemaligem Sozialwohnungsbestand würden Sinn machen: in Österreich, in den Niederlanden, sogar in der Tschechischen Republik.”
Deutsche Wohnen befindet sich mit dem größten deutschen Wohnimmobilienkonzern Deutsche Annington Immobilien SE in einem Rennen um den Spitzenplatz, seit Annington im Jahr 2013 an die Börse gegangen war. Eine Expansion im Ausland würde Deutsche Wohnen bei der Aufholjagd helfen, nachdem der Rivale aus Berlin die Anzahl seiner Wohnungen in den vergangenen zwei Jahren fast verdoppelt hat.
Das Übernahmeangebot für Conwert, das am 15. Februar abgegeben wurde, würde Deutsche Wohnen etwa 3400 Wohnungen in Wien geben, neben 26.000 Einheiten in Deutschland. Im Jahr 2013 hatte Deutsche Wohnen den auf Berlin fokussierten Konzern GSW Immobilien gekauft und verfügt nun über rund 147.000 Wohnungen in den Land. Deutsche Annington gehören 350.000.
Die jüngste Transaktion, die Conwert mit etwa 980 Mio. Euro bewertet, folgt auf die 3,9 Mrd. Euro schwere Übernahme von Gagfah SA durch Deutsche Annington.
“Deutsche Annington und Deutsche Wohnen werden immer größer, die Vorteile der Größe anpreisend”, sagt Christian Roos, Portfoliomanager bei Bell Rock Capital Management, der in europäische Immobilienaktien investiert. “Man muss ein glücklicher Investor sein, wenn man in diesem Bereich engagiert gewesen ist.”
Seit dem Börsengang hat der Kurs von Deutsche Annington in Frankfurt bis zum Handelsschluss am Montag um 99 Prozent zugelegt, während Deutsche Wohnen auf ein Plus von 95 Prozent kam - mehr als das Doppelte des Dax-Anstiegs. Die Kursgewinne wurden durch den Kaufrausch der Unternehmen befeuert, ebenso wie durch die steigenden Mieten und Immobilienwerte in Deutschland.
Deutsche Wohnen lehnte eine Stellungnahme zu ihren Plänen einer künftigen internationalen Expansion ab. Das Unternehmen war von seiner früheren Strategie abgerückt, nur Wohnungen in Deutschland zu halten, indem es angekündigt hatte, die Einheiten von Conwert in Wien zu behalten.
Deutsche Wohnen ist nicht das erste Immobilienunternehmen, dass ein Geschäft sowohl in Deutschland als auch in Österreich aufbaut. Immofinanz AG mit Sitz in Wien baute ihre Buwog-Sparte mit 54.000 Wohneinheiten in Deutschland und Österreich über zehn Jahre hinweg auf, bevor das Unternehmen im vergangenen Jahr ausgegliedert wurde.
Fondsmanager und Beteiligungsgesellschaften kaufen oft Objekte in anderen Ländern - sie fungieren dabei normalerweise aber nur als Investoren und überlassen die Verwaltung der Liegenschaften den lokalen Partnern. Patrizia Immobilien AG, ein in Augsburg ansässiger Fondsmanager, übernahm letztes Jahr 5500 Wohnungen in den Niederlanden für 578 Mio. Euro.
Bei Wohnvermietern ist eine internationale Expansion allerdings nicht so üblich. Die Vermietung von Wohnungen im Ausland sei kompliziert, weil an den Mietmärkten der Länder verschiedene Regeln gälten, wirft Hans Op’t Veld, Leiter börsennotierte Immobilien beim niederländischen Pensionsfonds- Manager PGGM Investments, ein. Anleger sollten seiner Meinung nach in Deutsche Wohnens Expansion nach Österreich nicht zu viel hinein interpretieren.
“Das deutsche Regelwerk ist ziemlich anders als die Regeln in Holland”, sagt er. “Österreich scheint wegen der Sprache Sinn zu machen, aber ich würde zur Vorsicht mahnen, dass der Gedanke einer internationalen Expansion allzu logisch wäre.”
Eine Expansion bietet jedoch den Vorteil von Skaleneffekten. Ein Vermieter muss pro Wohneinheit weniger für Hausmeister und Buchhaltung bezahlen, wenn er tausende Appartements an einem Standort besitzt. Das Unternehmen kann außerdem Zubehör wie Badewannen und Bodenbeläge günstiger bekommen, wenn es en gros kauft. Und auch die Finanzierungskosten fallen.
Weil die Zinsen in Deutschland niedriger als in den benachbarten Ländern sind, wären deutsche Unternehmen in der Lage, Portfolios günstiger zu finanzieren als lokale Wettbewerber, sagt Papadakos.
Die Deutsche Wohnen AG - eines der beiden Unternehmen, die zusammen etwa 500.000 Wohnungen in Deutschland besitzen - versucht in Österreich Fuß zu fassen, einem weiteren Land mit einem hohen Anteil an Mietern. Ihr Angebot zur Übernahme der Wiener Conwert Immobilien Invest SE wird nach Einschätzung des Analysten Peter Papadakos von Green Street Advisors in London wahrscheinlich nicht der letzte Vorstoß des Unternehmens über die Grenze hinweg sein.
“Es ist der nächste logische Schritt”, sagt Papadakos telefonisch gegenüber Bloomberg News. “Wachsende Städte mit einem hohen Umfang an ehemaligem Sozialwohnungsbestand würden Sinn machen: in Österreich, in den Niederlanden, sogar in der Tschechischen Republik.”
Deutsche Wohnen befindet sich mit dem größten deutschen Wohnimmobilienkonzern Deutsche Annington Immobilien SE in einem Rennen um den Spitzenplatz, seit Annington im Jahr 2013 an die Börse gegangen war. Eine Expansion im Ausland würde Deutsche Wohnen bei der Aufholjagd helfen, nachdem der Rivale aus Berlin die Anzahl seiner Wohnungen in den vergangenen zwei Jahren fast verdoppelt hat.
Das Übernahmeangebot für Conwert, das am 15. Februar abgegeben wurde, würde Deutsche Wohnen etwa 3400 Wohnungen in Wien geben, neben 26.000 Einheiten in Deutschland. Im Jahr 2013 hatte Deutsche Wohnen den auf Berlin fokussierten Konzern GSW Immobilien gekauft und verfügt nun über rund 147.000 Wohnungen in den Land. Deutsche Annington gehören 350.000.
Die jüngste Transaktion, die Conwert mit etwa 980 Mio. Euro bewertet, folgt auf die 3,9 Mrd. Euro schwere Übernahme von Gagfah SA durch Deutsche Annington.
“Deutsche Annington und Deutsche Wohnen werden immer größer, die Vorteile der Größe anpreisend”, sagt Christian Roos, Portfoliomanager bei Bell Rock Capital Management, der in europäische Immobilienaktien investiert. “Man muss ein glücklicher Investor sein, wenn man in diesem Bereich engagiert gewesen ist.”
Seit dem Börsengang hat der Kurs von Deutsche Annington in Frankfurt bis zum Handelsschluss am Montag um 99 Prozent zugelegt, während Deutsche Wohnen auf ein Plus von 95 Prozent kam - mehr als das Doppelte des Dax-Anstiegs. Die Kursgewinne wurden durch den Kaufrausch der Unternehmen befeuert, ebenso wie durch die steigenden Mieten und Immobilienwerte in Deutschland.
Deutsche Wohnen lehnte eine Stellungnahme zu ihren Plänen einer künftigen internationalen Expansion ab. Das Unternehmen war von seiner früheren Strategie abgerückt, nur Wohnungen in Deutschland zu halten, indem es angekündigt hatte, die Einheiten von Conwert in Wien zu behalten.
Deutsche Wohnen ist nicht das erste Immobilienunternehmen, dass ein Geschäft sowohl in Deutschland als auch in Österreich aufbaut. Immofinanz AG mit Sitz in Wien baute ihre Buwog-Sparte mit 54.000 Wohneinheiten in Deutschland und Österreich über zehn Jahre hinweg auf, bevor das Unternehmen im vergangenen Jahr ausgegliedert wurde.
Fondsmanager und Beteiligungsgesellschaften kaufen oft Objekte in anderen Ländern - sie fungieren dabei normalerweise aber nur als Investoren und überlassen die Verwaltung der Liegenschaften den lokalen Partnern. Patrizia Immobilien AG, ein in Augsburg ansässiger Fondsmanager, übernahm letztes Jahr 5500 Wohnungen in den Niederlanden für 578 Mio. Euro.
Bei Wohnvermietern ist eine internationale Expansion allerdings nicht so üblich. Die Vermietung von Wohnungen im Ausland sei kompliziert, weil an den Mietmärkten der Länder verschiedene Regeln gälten, wirft Hans Op’t Veld, Leiter börsennotierte Immobilien beim niederländischen Pensionsfonds- Manager PGGM Investments, ein. Anleger sollten seiner Meinung nach in Deutsche Wohnens Expansion nach Österreich nicht zu viel hinein interpretieren.
“Das deutsche Regelwerk ist ziemlich anders als die Regeln in Holland”, sagt er. “Österreich scheint wegen der Sprache Sinn zu machen, aber ich würde zur Vorsicht mahnen, dass der Gedanke einer internationalen Expansion allzu logisch wäre.”
Eine Expansion bietet jedoch den Vorteil von Skaleneffekten. Ein Vermieter muss pro Wohneinheit weniger für Hausmeister und Buchhaltung bezahlen, wenn er tausende Appartements an einem Standort besitzt. Das Unternehmen kann außerdem Zubehör wie Badewannen und Bodenbeläge günstiger bekommen, wenn es en gros kauft. Und auch die Finanzierungskosten fallen.
Weil die Zinsen in Deutschland niedriger als in den benachbarten Ländern sind, wären deutsche Unternehmen in der Lage, Portfolios günstiger zu finanzieren als lokale Wettbewerber, sagt Papadakos.