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Meran: "conwert ist jetzt sauberer, transparenter und nachhaltiger"
Börse Express: Herr Meran, Sie haben bereits in der vergangenen Woche eine ‘positive Gewinnwarnung’ veröffentlicht. Jetzt liegen die endgültigen Zahlen auf dem Tisch: Wie zufrieden sind Sie mit dem Ergebnis?
Johannes Meran: Ich bin natürlich sehr zufrieden, es zeigt meiner Meinung nach, dass die Strategie genau die richtige ist. Noch vor einigen Jahren hat conwert aus dem Bestandsmanagement heraus Geld verloren und brauchte Verkäufe, um stabil zu bleiben. Jetzt, nach der Restrukturierung und Reorganisation, verdienen wir auch Geld aus dem Substanzgeschäft. Dass wir sogar stärker sind als wir ursprünglich dachten, zeigt einfach nur, dass wir auf dem richtigen Weg sind.
BE: Wobei man auch sagen muss, dass das gute Ergebnis der erstmaligen Integration von KWG geschuldet ist.
Meran: Natürlich auch. Es war Teil unserer Strategie, dass wir Immobilien mit niedrigeren Renditen verkaufen und solche zu höheren Renditen wieder kaufen. Allerdings: Auch auf einer like-for-like Basis, sprich ohne KWG, zeigt sich, dass wir eine höhere Mietrendite aufweisen. Wir sehen somit auch ohne KWG eine höhere Profitabilität.
BE: Letzten Endes haben vor allem die hohen Immobilienverkäufe sowie das gute Finanzergebnis überrascht...
Meran: Für uns waren die hohen Verkäufe nicht überraschend. Wir haben immer gesagt, dass wir 2013 Immobilien in Höhe von 250 Millionen Euro verkaufen wollen. Daran halten wir auch weiter fest. Zum Finanzergebnis: Hier haben wir Ende letzten Jahres unsere Zinshedges restrukturiert, dadurch kam es im Finanzergebnis zu einem hohen unbaren Effekt. Der positive bare Effekt lässt sich dann im Funds from Operations ablesen.
BE: Wieso wurden Sie eigentlich so positv überrascht?
Meran: Wahnsinnig überrascht waren wir nicht durch das gute Ergebnis im ersten Halbjahr. Wir haben nur gesehen, dass die Analysten in einigen Punkten daneben lagen – und damit auch der Markt.
BE: Wo zum Beispiel?
Meran: Konkret bei den Immobilienverkäufen, wobei das nachvollziehbar ist: Normalerweise sehen wir im 4. Quartal die höchsten Verkäufe, im ersten Halbjahr sind es traditionell weniger. Die zyklische Verteilung der Verkäufe hat sich in diesem Jahr einfach verschoben. Wenn wir Ende des Jahres erneut wieder so viel verkaufen sollten, wäre das ein sehr glücklicher Zufall.
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BE: Trotz der vielen positiven Nachrichten der vergangenen Monate: Auf den Aktienkurs hatte das keine Auswirkungen.
Meran: Das ist richtig, immer wenn der Markt verliert, dann verlieren wir auch. Wobei man mir aktuell erst erklären muss, welche Auswirkungen der Syrien-Konflikt auf Wohnimmobilien in Deutschland hat... Die Halbjahreszahlen werden wir aber erst Analysten und Investoren erklären, da müssen wir noch abwarten. Und generell: Wir haben im Vorjahr unsere Bilanz ordentlich aufgeräumt – das führt ganz klar dazu, dass Investoren ein paar Quartale abwarten, ob diese Entwicklung auch nachhaltig ist. Wir persönllich sehen allerdings nichts, was diese Entwicklung schlechter werden lässt. Im Gegenteil. Wir haben unsere Guidance sogar angehoben.
BE: Inwieweit könnte die Aktienkursentwicklung mit Ihrer Person zusammenhängen? Alexander Proschofsky hat ja in den vergangenen Wochen rebelliert...
Meran: Wenn die Aktienkursentwicklung mit meiner Person zusammenhängt, würde mich das wundern. Immerhin habe ich einen Fahrplan gesetzt, die Strategie scheint richtig zu sein, das Unternehmen entwickelt sich gut, die Themen der Vorzeit wurden bereinigt. conwert ist jetzt sauberer, transparenter und nachhaltiger. Ich halte die stärkere Trennung zwischen Geschäftsführendem Direktorium und Verwaltungsrat, so wie von Herrn Proschofsky gewünscht, für eine sehr gute Idee. Ich möchte darauf hinweisen, dass ich es war, der in der Hauptversammlung das Thema hochgebracht hat und auch schon mit anderen wie Herrn Dr. Haselsteiner besprochen hatte. Jetzt haben wir wiederholt, was wir zuvor schon mehrmals gesagt hatten: Ich erhebe keinen Anspruch auf den CEO, ich stehe auch nicht ewig zur Verfügung. Neu ist, dass wir ein Zeitfenster definiert haben und im vierten Quartal ein neuer CEO vorgestellt wird, der das Geschäftsführende Direktorium ergänzen soll.
BE: conwert hat ja die Gesellschaftsform einer SE: Es gibt das geschäftsführende Direktorium und einen Verwaltungsrat, dem Sie angehören. Sollen Sie nicht eigentlich ohnehin nur eine Aufsichtspflicht haben?
Meran: Wir haben die Form einer monistischen SE: Das heißt, dass der Verwaltungsrat die Geschäfte führt, für die Strategie verantwortlich ist und das Tagesgeschäft an das geschäftsführende Direktorium überträgt.
BE: Aber wer kontrolliert Sie dann?
Meran: Wir werden von einem Gremium kontrolliert. Grundsätzlich arbeiten wir sehr konsensusorientiert. Es gibt zwar eine hierarchische Differenz zwischen Geschäftsführendem Direktorium und Verwaltungsrat, in der Praxis sehen wir das aber nicht. Wir diskutieren auf Augenhöhe.
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BE: Mit ihrem Rückzug in Richtung stärkerer Aufsicht und der Installation eines neuen CEO: Kann dann die Form der SE beibehalten werden?
Meran: Ja, vorher bleibt es dabei, eventuell werden wir in eine dualistische SE wechseln. Die Gesellschaftsform der SE ist jetzt schon gut bekannt. Und auch in einer monistischen SE lassen sich die Rollen geschäftsführendes Direktorium und Verwaltungsrat stärker trennen. Das halte ich auch für sinnvoll, in unserem kulturellen Umfeld kann man mit einer stärkeren Trennung besser umgehen. Und die große Restrukturierung hat conwert hinter sich, ein direkter Durchgriff ist daher nicht mehr so notwendig.
BE: Kommen wir noch zum operativen Geschäft. Sie haben ein Portfolio in Deutschland gekauft: Wer verkauft zu so hohen Renditen?
Meran: Der Verkäufer ist GE – und es ist klar, dass deutsche Wohnimmobilien nicht zum Kerngeschäft von GE gehören. Gleichzeitig ist es ein Portfolio, das hohen Investitionsbedarf hat, die Leerstände sind hoch. Und wir haben gezeigt, dass wir ein Unternehmen sind, das auf solche Bedingungen spezialisiert ist. Dazu passen die Standorte gut, die Immobilien sind gut integrierbar. Wir sind genau der richtige Besitzer für so ein Portfolio.
BE: Inwieweit belasten Sie die Geschehnisse rund um Deutsche Annington und IVG?
Meran: Das freut uns natürlich überhaupt nicht, dem Börsenumfeld wird mit diesen Entwicklungen kein Gefallen getan. Auch wenn IVG definitiv kein Konkurrent zu uns ist.
BE: Die Buwog allerdings schon?
Meran: Die Buwog ist im Ankauf von Immobilien sicher einer von mehreren Wettbewerbern, wir sind häufig an den gleichen Sachen interessiert. Allerdings glaube ich, dass wir aktuell besser vernetzt sind, wir sind in Deutschland auch noch deutlich größer und verfügen zusätzlich noch über ein Drittgeschäft.
Interview: Susanne Leiter
Johannes Meran: Ich bin natürlich sehr zufrieden, es zeigt meiner Meinung nach, dass die Strategie genau die richtige ist. Noch vor einigen Jahren hat conwert aus dem Bestandsmanagement heraus Geld verloren und brauchte Verkäufe, um stabil zu bleiben. Jetzt, nach der Restrukturierung und Reorganisation, verdienen wir auch Geld aus dem Substanzgeschäft. Dass wir sogar stärker sind als wir ursprünglich dachten, zeigt einfach nur, dass wir auf dem richtigen Weg sind.
BE: Wobei man auch sagen muss, dass das gute Ergebnis der erstmaligen Integration von KWG geschuldet ist.
Meran: Natürlich auch. Es war Teil unserer Strategie, dass wir Immobilien mit niedrigeren Renditen verkaufen und solche zu höheren Renditen wieder kaufen. Allerdings: Auch auf einer like-for-like Basis, sprich ohne KWG, zeigt sich, dass wir eine höhere Mietrendite aufweisen. Wir sehen somit auch ohne KWG eine höhere Profitabilität.
BE: Letzten Endes haben vor allem die hohen Immobilienverkäufe sowie das gute Finanzergebnis überrascht...
Meran: Für uns waren die hohen Verkäufe nicht überraschend. Wir haben immer gesagt, dass wir 2013 Immobilien in Höhe von 250 Millionen Euro verkaufen wollen. Daran halten wir auch weiter fest. Zum Finanzergebnis: Hier haben wir Ende letzten Jahres unsere Zinshedges restrukturiert, dadurch kam es im Finanzergebnis zu einem hohen unbaren Effekt. Der positive bare Effekt lässt sich dann im Funds from Operations ablesen.
BE: Wieso wurden Sie eigentlich so positv überrascht?
Meran: Wahnsinnig überrascht waren wir nicht durch das gute Ergebnis im ersten Halbjahr. Wir haben nur gesehen, dass die Analysten in einigen Punkten daneben lagen – und damit auch der Markt.
BE: Wo zum Beispiel?
Meran: Konkret bei den Immobilienverkäufen, wobei das nachvollziehbar ist: Normalerweise sehen wir im 4. Quartal die höchsten Verkäufe, im ersten Halbjahr sind es traditionell weniger. Die zyklische Verteilung der Verkäufe hat sich in diesem Jahr einfach verschoben. Wenn wir Ende des Jahres erneut wieder so viel verkaufen sollten, wäre das ein sehr glücklicher Zufall.
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BE: Trotz der vielen positiven Nachrichten der vergangenen Monate: Auf den Aktienkurs hatte das keine Auswirkungen.
Meran: Das ist richtig, immer wenn der Markt verliert, dann verlieren wir auch. Wobei man mir aktuell erst erklären muss, welche Auswirkungen der Syrien-Konflikt auf Wohnimmobilien in Deutschland hat... Die Halbjahreszahlen werden wir aber erst Analysten und Investoren erklären, da müssen wir noch abwarten. Und generell: Wir haben im Vorjahr unsere Bilanz ordentlich aufgeräumt – das führt ganz klar dazu, dass Investoren ein paar Quartale abwarten, ob diese Entwicklung auch nachhaltig ist. Wir persönllich sehen allerdings nichts, was diese Entwicklung schlechter werden lässt. Im Gegenteil. Wir haben unsere Guidance sogar angehoben.
BE: Inwieweit könnte die Aktienkursentwicklung mit Ihrer Person zusammenhängen? Alexander Proschofsky hat ja in den vergangenen Wochen rebelliert...
Meran: Wenn die Aktienkursentwicklung mit meiner Person zusammenhängt, würde mich das wundern. Immerhin habe ich einen Fahrplan gesetzt, die Strategie scheint richtig zu sein, das Unternehmen entwickelt sich gut, die Themen der Vorzeit wurden bereinigt. conwert ist jetzt sauberer, transparenter und nachhaltiger. Ich halte die stärkere Trennung zwischen Geschäftsführendem Direktorium und Verwaltungsrat, so wie von Herrn Proschofsky gewünscht, für eine sehr gute Idee. Ich möchte darauf hinweisen, dass ich es war, der in der Hauptversammlung das Thema hochgebracht hat und auch schon mit anderen wie Herrn Dr. Haselsteiner besprochen hatte. Jetzt haben wir wiederholt, was wir zuvor schon mehrmals gesagt hatten: Ich erhebe keinen Anspruch auf den CEO, ich stehe auch nicht ewig zur Verfügung. Neu ist, dass wir ein Zeitfenster definiert haben und im vierten Quartal ein neuer CEO vorgestellt wird, der das Geschäftsführende Direktorium ergänzen soll.
BE: conwert hat ja die Gesellschaftsform einer SE: Es gibt das geschäftsführende Direktorium und einen Verwaltungsrat, dem Sie angehören. Sollen Sie nicht eigentlich ohnehin nur eine Aufsichtspflicht haben?
Meran: Wir haben die Form einer monistischen SE: Das heißt, dass der Verwaltungsrat die Geschäfte führt, für die Strategie verantwortlich ist und das Tagesgeschäft an das geschäftsführende Direktorium überträgt.
BE: Aber wer kontrolliert Sie dann?
Meran: Wir werden von einem Gremium kontrolliert. Grundsätzlich arbeiten wir sehr konsensusorientiert. Es gibt zwar eine hierarchische Differenz zwischen Geschäftsführendem Direktorium und Verwaltungsrat, in der Praxis sehen wir das aber nicht. Wir diskutieren auf Augenhöhe.
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BE: Mit ihrem Rückzug in Richtung stärkerer Aufsicht und der Installation eines neuen CEO: Kann dann die Form der SE beibehalten werden?
Meran: Ja, vorher bleibt es dabei, eventuell werden wir in eine dualistische SE wechseln. Die Gesellschaftsform der SE ist jetzt schon gut bekannt. Und auch in einer monistischen SE lassen sich die Rollen geschäftsführendes Direktorium und Verwaltungsrat stärker trennen. Das halte ich auch für sinnvoll, in unserem kulturellen Umfeld kann man mit einer stärkeren Trennung besser umgehen. Und die große Restrukturierung hat conwert hinter sich, ein direkter Durchgriff ist daher nicht mehr so notwendig.
BE: Kommen wir noch zum operativen Geschäft. Sie haben ein Portfolio in Deutschland gekauft: Wer verkauft zu so hohen Renditen?
Meran: Der Verkäufer ist GE – und es ist klar, dass deutsche Wohnimmobilien nicht zum Kerngeschäft von GE gehören. Gleichzeitig ist es ein Portfolio, das hohen Investitionsbedarf hat, die Leerstände sind hoch. Und wir haben gezeigt, dass wir ein Unternehmen sind, das auf solche Bedingungen spezialisiert ist. Dazu passen die Standorte gut, die Immobilien sind gut integrierbar. Wir sind genau der richtige Besitzer für so ein Portfolio.
BE: Inwieweit belasten Sie die Geschehnisse rund um Deutsche Annington und IVG?
Meran: Das freut uns natürlich überhaupt nicht, dem Börsenumfeld wird mit diesen Entwicklungen kein Gefallen getan. Auch wenn IVG definitiv kein Konkurrent zu uns ist.
BE: Die Buwog allerdings schon?
Meran: Die Buwog ist im Ankauf von Immobilien sicher einer von mehreren Wettbewerbern, wir sind häufig an den gleichen Sachen interessiert. Allerdings glaube ich, dass wir aktuell besser vernetzt sind, wir sind in Deutschland auch noch deutlich größer und verfügen zusätzlich noch über ein Drittgeschäft.
Interview: Susanne Leiter
Relevante Links: conwert Immobilien Invest SE