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Cafe BE zu Immos: "Die Finanzierung ist heuer das Kernthema"
Cafe BE: Es ist derzeit viel von einer Verknappung der Kreditfinanzierung die Rede – die Banken werden vorsichtiger, sei es wegen rigiderer Vorschriften oder der Wirtschaftsentwicklung. Mich interessiert, wie Sie die Lage einschätzen und welche Auswirkungen Sie auf Ihr Geschäft erwarten?
Florian Nowotny (CA Immo): Es ist klar, dass die Immobilienbranche als kapitalintensiver Sektor von der Verfügbarkeit von Fremdkapital und den Kosten dieses Kapitals abhängig ist. Und da hat es in den letzten Wochen und Monaten sicher keine guten Neuigkeiten gegeben. Man merkt, dass Banken sehr selektiv sein müssen, wem sie Kredite zur Verfügung stellen. Die Refinanzierungskosten der Banken selbst sind auch gestiegen. Was die Konditionen betrifft, wird nun schärfer gerechnet. Ausschlaggebend ist, ob man mit dem jeweiligen Objekt ein Kernkunde in einem Kernmarkt der Bank ist, dann sind die Probleme relativ gering. Wenn dem nicht so ist, kann es sein, dass man bei den Konditionen Überraschungen erlebt oder die Finanzierung länger dauert. Das heisst, der Transaktionsmarkt ausserhalb der liquiden Märkte Österreich, Deutschland und Polen ist durchaus von einer Kreditverknappung betroffen.
Cafe BE: Wie spürt das die CA Immo?
Nowotny: Wir haben den Vorteil, dass wir doch mit einer überschaubaren Anzahl von Banken zusammenarbeiten, für die wir ein relativ wichtiger Kunde sind. Auch sind das Banken, die in Osteuropa durchaus verwurzelt sind. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass wir kein Fonds mit einer Restlaufzeit sind, der unbedingt Objekte verkaufen muss. Der Finanzierungsmarkt, was Transaktionen betrifft, hat schon gewisse Auswirkungen auf uns. Das heisst, vielleicht können auch wir nicht alle Objekte, die wir verkaufen wollen, in der gewünschten Zeit tatsächlich veräussern. Aber das ist noch kein Problem. Die Margen wurden angehoben, dafür sind die Basiszinssätze auf historisch niedrigem Niveau. Aber natürlich ist es lustiger, wenn Banken etwas freizügiger sind.
Franz Pöltl (EHL): Wir selbst sind ja nicht originär Kreditnehmer, aber der Grossteil unserer Kunden steht vor der Frage, wie die Akquisition finanziert werden soll. Hier sehen wir eine Zweiteilung des Marktes: Zum einen haben wir die Equity Buyer, das sind die grossen offenen österreichischen und deutschen Fonds, die überwiegend mit Eigenkapital arbeiten und auch in jenen Ländern, in denen sie mit Fremdkapital finanzieren, zuerst einmal Eigenkapital vorschiessen und dann erst mit den Banken verhandeln. Das ist das eine Extrem. Auf der anderen Seite haben wir Immobilien – wir nennen sie „core+/value added“ -, die nicht die allerbeste Qualität haben und bei denen die Käufer in der Regel mit Fremdkapital arbeiten. Dort ist der Markt langsamer geworden, die Anzahl der Transaktionen zurückgegangen, die Prüfungen sind umfangreicher, Eigenkapitalerfordernisse werden angehoben. Wir sehen schon, dass das die Anzahl der Transaktionen bremst. Die Hoffnung ist, dass sich das im Laufe des ersten Halbjahres bzw. danach wieder auflöst.
Cafe BE: Sie als Immobilienfonds können weiterhin uneingeschränkt agieren?
Lars Fuhrmann (Immo KAG): Wenn man allgemein den Bankenmarkt beobachtet, so bauen viele Institute Finanzierungen ab, anstatt welche anzubieten, um mit den Eigenkapitalanforderungen wirtschaften zu können. Und natürlich gehen die Aufschläge nach oben. Wir selbst haben im letzten Jahr Fremdfinanzierung aufgenommen. Als offener Fonds tun wir uns dabei noch relativ leicht, weil dem Fonds vergleichsweise hohe Sicherheit attestiert wird, was die Immobilien anbelangt. Das liegt auch daran, dass wir nur in Österreich und Deutschland, also stabilen Märkten, investiert sind und nicht in Osteuropa. Insofern ist das Thema Fremdfinanzierung für uns jetzt keine Problematik.
Cafe BE: Beobachten Sie eigentlich, dass Versicherungen zunehmend als Finanzierer einspringen?
Pöltl: Für den österreichischen Markt würde ich sagen, es ist noch kein Trend. Wo wir sie hingegen stark sehen, ist auf der Käuferseite. Sowohl österreichische als auch grosse deutsche Versicherungen sind sehr aktiv am Investmentmarkt tätig.
Nowotny: Wir haben derzeit eigentlich auch nur einen Fall, ein Einkaufszentrum in Deutschland, das wir errichten. Dieses wurde per Forward Sale mit der Fertigstellung an die Allianz verkauft, wobei die Versicherung auch bereits während der Bauphase die Finanzierung bereitstellt. Das ist also eine Mischform aus Kauf und Finanzierung. Generell ist das aber durchaus ein Thema, zu dem wir Gespräche führen. Es müssen auch die Versicherungen ihre Veranlagung optimieren. Und da kann es durchaus die eine oder andere Situation geben, in der es für die Versicherung attraktiver ist, eine Senior Tranche zu nehmen anstatt direkt ins Eigentum einer Immobilie zu gehen. Von der Grössenordnung betrachtet werden die Versicherungen aber nicht die Banken ersetzen können. Das wesentlichere Thema ist derzeit die Pfandbrief-Finanzierung, die für Banken noch relativ gut geht.
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Cafe BE: Die Wirtschaftslage spielt ja für ihre Branche eine grosse Rolle, etwa für die Nachfrage nach Immobilien. Etliche Experten sprechen mit Blick auf Europa von einigen Quartalen Rezession, dann gibt es wieder positivere Berichte. Worauf haben Sie sich eingestellt?
Fuhrmann: Ich denke, dass sich Deutschland und Österreich relativ stabil entwickeln werden, das gleiche gilt für die Immobilienmärkte. In anderen Ländern wird es wesentlich volatiler werden, je nachdem ob es zu einer Rezession kommt.
Pöltl: Im Wohnimmobiliensektor sehen wir, dass die schlechten Nachrichten den Markt richtig ankurbeln. Da gehen die Preise nach wie vor nach oben, das ist unseres Erachtens auch noch nicht zu Ende. Im gewerblichen Immobilienmarkt verläuft es anders: Die niedrigeren Wachstumsraten werden dazu führen, dass die Aktivität sinkt und dass es keinen Preisanstieg mehr gibt. Die Preise im gewerblichen Segment sind bis Mitte letzten Jahres merkbar gestiegen, das war mit August dann vorbei. Wir erwarten auch keinen Anstieg für die unmittelbare Zukunft. Die Investoren fürchten, dass sich ein geringeres Wirtschaftswachstum auf Mietniveau und Auslastung der Immobilie niederschlägt.
Cafe BE: Herr Nowotny, Büros, gewerbliche Immobilien sind ja der Schwerpunkt der CA Immo.
Nowotny: Als CA Immo haben wir fast nur gewerbliche Immobilien. Was wir sehen: Österreich, Deutschland sind halbwegs stabil, da gibt es keine grossen Verschiebungen. In Osteuropa merkt man schon, dass auf der Mietseite die Volatilität die Leute verunsichert. Eine Mietentscheidung ist eine langfristige Entscheidung. Es ist deutlich leichter, einen bestehenden Mieter zu halten, als etwa für ein vor zwei Jahren fertig gestelltes Gebäude mit Leerstandsraten einen neuen Mieter zu finden. Sobald wieder mehr Planungssicherheit herrscht, ändert sich das aber wieder.
Cafe BE: Sie haben ja auch angekündigt, sich aus einigen osteuropäischen Märkten zurückzuziehen.
Nowotny: Das ist unser Ziel, betrachtet auf das Gesamtportfolio aber ein geringer Prozentsatz von weniger als 5%. Es handelt sich teilweise um sehr gute Immobilien, die gut vermietet sind, etwa in Kroatien der Zagrebtower. Das ist eine tolle Immobilie - allerdings nur eine einzige, was vom Standpunkt des Asset Managements nicht ideal ist. Im aktuellen Marktumfeld ist es allerdings sehr optimistisch davon auszugehen, dass wir das in den nächsten zwölf Monaten verwerten können. Aber wie ich anfangs schon sagte: Wir haben auch nicht den Druck, im Gegensatz zu einigen Fonds. Generell zeigt sich der Unterschied am deutlichsten zwischen Deutschland und den meisten osteuropäischen Märkten: In Deutschland ist sowohl auf der Eigen- als auch der Fremdkapitalseite Überliquidität vorhanden, etliche kleinere osteuropäischen Märkten sind hingegen komplett von ausländischem Kapital abhängig.
Cafe BE: Und gibt es auch grosse Differenzen zwischen Deutschland und Österreich?
Fuhrmann: Ich denke, dass Deutschland stärker mit positiven Nachrichten in den Medien vertreten ist und dass viele ausländische Investoren in Deutschland Objekte suchen. Österreich entwickelt sich nicht in dem Ausmass mit.
Cafe BE: Wo legen Sie mit der Immo KAG in den nächsten Monaten Schwerpunkte?
Fuhrmann: Wir sind derzeit zu 75% in Deutschland investiert, zu 25% in Österreich. Ursprünglich wollten wir den Österreich-Anteil erhöhen, schauen uns aber jetzt tendenziell stärker in Deutschland um, weil wir denken, dass sich der Markt in Deutschland lukrativer und stabiler entwickeln wird.
Cafe BE: Die CA Immo investiert heuer auch schwerpunktmässig in Deutschland?
Nowotny: In Deutschland befinden sich vor allem unsere Developments, wir haben auch grosse Landreserven. Man muss zwischen den einzelnen Märkten unterscheiden. In Berlin bemerken wir in den letzten zwölf Monaten durchaus einen Aufwärtstrend, München ist weiterhin sehr stabil, Frankfurt liegt dazwischen. Man darf nicht vergessen, dass es in Deutschland eine Reihe investierbarer Städte gibt, in Österreich hingegen ist Wien der einzige Investment-Grade-Standort. Es ist in der Tat aber nicht leicht, in Österreich derzeit zu sinnvollen Preisen gute Sachen zu kaufen. Es ist zwar einiges am Markt, wenn man sich die Preise aber risiko-adjustiert ansieht, ist es nicht so leicht, dafür Geld in die Hand zu nehmen. Pöltl: Wenn ich bei der Preisseite anknüpfen darf: Ich glaube, dass sowohl in Deutschland als auch in Österreich die Preise sehr hoch sind. Sie (zu Florian Nowotny, Anm.) haben den Vorteil, dass Sie entwickeln und damit dann andere Renditen darstellen können. Beim Investorenprodukt – also fertige Immobilie langfristig vermietet – ist aus meiner Sicht Deutschland noch teurer als Österreich. Im Moment ist aber Deutschland der attraktivere Markt mit wesentlich mehr Volumen und einer besseren makroökonomischen Ausgangslage. Das spiegelt sich sowohl im Vermietungsmarkt wider als auch im Investmentmarkt. Wobei, Österreich läuft ja prinzipiell auch gut. Aber Deutschland performt momentan besser.
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Cafe BE: Ich hab vor kurzem einen Analyse-Report zu Immobilienaktien gelesen, da war auch einige Male die Rede von Vergleichen zwischen 2012 und 2009. Wie schätzen Sie die Situation ein?
Pöltl: Wir haben ja eine Prognose abgegeben für 2012, die für heuer zwei Szenarien vorsieht - je nachdem, wann die Banken wieder ins Geschäft zurückkommen und so finanzieren wie in der Vergangenheit. Wenn wir das Marktvolumen (Österreich 2011) mit 2007 vergleichen, haben wir noch sehr viel Potenzial. Natürlich ist ein Blick in die Zukunft mit Unsicherheit behaftet, was wir aber jetzt schon sagen können: Es ist sehr viel Aktivität, sehr viel Nachfrage da, wenn auch noch offen ist, was sich davon umsetzen lässt. Ich bin jetzt Ende Jänner eigentlich zuversichtlicher als ich es am Jahresende 2011 war. Natürlich sind einige Unsicherheiten zu berücksichtigen, wie die Verfügbarkeit von Finanzierungen, die Stimmung an den Kapitalmärkten. Gründsätzlich ist das heurige Jahr aus unserer Sicht aber sehr gut angelaufen.
Nowotny: Der Unterschied ist natürlich, dass wir in der Vergangenheit gesehen haben, wie schlimm Dinge werden können. 2012 ist die Finanzierung das Kernthema. In Osteuropa wird es keine neuen Entwicklungsprojekte geben, was wiederum gut für die Bestandsimmobilien ist. Kernpunkt ist dennoch, wie sich die Mieten entwickeln werden. Denn gerade für die Bewertung einer Immobilie – hier tauchen auch oft Differenzen zwischen Käufer und Verkäufer auf - spielt die nachhaltige Miete in einem Objekt eine Rolle. Natürlich, es wird Transaktionen geben, ich glaube aber nicht, dass 2012 ein besonders transaktionsreiches Jahr wird. Fuhrmann: 2009 wurde die Krise unterschätzt, 2012 bzw. schon 2011 wurde sie ja geradezu herbeigeredet, vielleicht schlimmer, als sie sich dann wirklich darstellt. 2008/09 war zudem zum Teil eine Immobilienkrise, jetzt haben wir eine Staatsverschuldungskrise mit den Themen Inflation und Geldentwertung. Das sollte den Immobilien doch eher zuträglich sein.
Cafe BE: Der Nimbus des sicheren Hafens bleibt also?
Fuhrmann: Ja.
Nowotny: Für den Investor, der aufgrund seiner Kapitalsituation kaufen kann, kann es durchaus attraktiv sein. Die Basiszinsen sind relativ niedrig, und wenn man sich einen niedrigen Leverage leisten kann, dann passen auch die Konditionen halbwegs. Im Nachhinein kann es also durchaus gut sein, 2012 gekauft zu haben – halt im richtigen Markt das richtige Objekt.
Fuhrmann: Ich denke, dass einige Marktteilnehmer auch entsprechenden Verkaufsdruck haben, wie Banken oder geschlossene Fonds. Daher gibt es sicher die eine oder andere Gelegenheit für ein günstiges Objekt.
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Cafe BE: Was ist momentan die grösste Motivation ihrer Anleger für ein Investment in die Immobilienaktie, in Immobilienfonds bzw. in die Immobilie direkt?
Fuhrmann: Wir betreuen bei uns auch die lokalen Banken vor Ort, die letztendlich unser Produkt verkaufen. Hier ist schon immer wieder der Wunsch nach Sicherheit, nach Substanzwerten zu hören. Dabei geht es weniger um die Rendite, sondern rein um den Werterhalt.
Nowotny: Wir sind zwar in der gleichen Branche tätig, aber als Aktie haben wir ein anderes Chancen-Risiko-Profil. Ein Investor, der sich die Abschläge zum inneren Wert ansieht, die nicht nur wir, sondern auch andere Immobilienaktien haben, und ein bisschen an die Zukunft glaubt, muss sich auch bewusst sein, dass es dazwischen durchaus Höhen und Tiefen geben kann. Die Renditechance ist höher als bei einem Direktinvestment, aber auch versehen mit höheren Volatilitäten.
Pöltl: Im Wohnimmobilienbereich ist die Rendite zweitrangig. Es gibt sehr viele Anleger, die sagen: Ich möchte nur nichts verlieren. Das heisst aber auch nicht, dass sie eine Nullrendite anstreben. Wir sehen aber auch nicht Käufer, die sagen, ich will 8%, 9% Rendite erzielen und nehme dafür entsprechend Risiken in Kauf. Diese Käufer fehlen, und das ist vielleicht auch eine gewisse Belastung am Markt, weil damit auch schwierigere Immobilien wieder in den Markt kommen und neu entwickelt würden. Im Grossen und Ganzen sehe ich aber sicherheitsorientierte Anleger kaufen, für die nicht die höchste Rendite entscheidend ist, sondern ein nachhaltiges Investment. Das wird nicht nur auf der Ressourcenseite immer mehr zum Thema, sondern auch bei den Renditen. Sprich: kontinuierlich sicherer Ertrag über viele Jahre.
Cafe BE: Der Kursabschlag zum NAV bei den Immobilienaktien wurde angesprochen. Jetzt wird ja oft argumentiert, dass Anleger bei einer Wohnung oder einem Haus bereit sind, den vollen Wert zu bezahlen, bei einer Aktie hingegen nicht mal 50%. Woran liegt es?
Nowotny: Das sind unterschiedliche Eigenkapital-Rendite-Anforderungen, die dahinter stehen. Im Direktmarkt gibt es offenbar Anleger, die sich mit niedrigen einstelligen Renditen zufrieden geben. Solche sind am Aktienmarkt nicht zu finden. Mit der steigenden Volatilität steigen auch die Eigenkapitalkosten. Das schaukelt sich dann ein bisschen hoch. Wenn man mit 10%, 12% Eigenkapitalkosten für eine Immobiliengesellschaft rechnet, kommen dann entsprechende Kursabschläge heraus. Es ist einfach eine Marktanomalie, dass zwischen Direktmarkt und Aktie so ein Diskonnex ist zwischen den implizierten Renditen herrscht. Und es ist natürlich schwierig, das auszuarbitrieren.
Cafe BE: Österreichische Immobilienaktien hatten mit Skandalen und Corporate Governance Problemen in der Vergangenheit zu kämpfen, europaweit wurden auch etliche Immobilienfonds geschlossen und teilweise noch gar nicht wieder aufgemacht. Wirkt das noch nach?
Fuhrmann: Wir haben 2009 gemerkt, dass wir auch Rückflüsse hatten. Überall, wo das Wort Immobilie enthalten war, zeigten sich die Anleger skeptisch und haben verkauft. Man muss allerdings unterscheiden: In Deutschland haben die Fonds, auch jene die wegen mangelnder Liquidität schliessen mussten, oft Privatanleger und Institutionelle zusammengemischt. Das war meines Erachtens auch der Hauptauslöser dieser Krise in Deutschland: Wenn Grossanleger Millionen-Tranchen aus offenen Fonds abziehen, ist die Liquidität schnell aufgebraucht. Dieses Schicksal teilen wir nicht. Wir sind ein reiner Retailfonds, haben sehr wenige institutionelle Anleger. Insofern denke ich nicht, dass in Österreich eine ähnliche Entwicklung wie in Deutschland stattfinden könnte. In dem Sinn haben wir die Chance, aus den deutschen Entwicklungen lernen zu können.
Nowotny: Die Ereignisse in Deutschland zeigen die grössten Unterschiede zwischen offenen Fonds und Immobilienaktiengesellschaft. Uns steht das Eigenkapital wirklich langfristig zur Verfügung, und ein offener Fonds ist bzw. war mit fast täglich fälligem Eigenkapital finanziert.
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Cafe BE: Und werden Sie auf Roadshows oder im Ausland noch auf die Skandale der Vergangenheit angesprochen?
Nowotny: Das ist zum Grossteil verdaut. Natürlich ist die Regelmässigkeit, mit der Immobilienfirmen in der Gerichtsberichterstattung auftauchen, beängstigend. Aber es wird anerkannt, dass die Gesellschaften, die die Probleme hatten, einen klaren Schnitt mit der Vergangenheit gemacht haben und die Jetzt-Situation nicht mehr mit früheren Zuständen vergleichbar ist. Das wichtigere Thema für die Investoren ist derzeit sicher die Liquidität im Allgemeinen und die Liquidität an der Wiener Börse.
Fuhrmann: Die Immobilienaktien sind in der Vergangenheit von einigen Vertriebspartnern auch nicht richtig verkauft worden. Die Kursentwicklung war verführerisch, aber das Risiko war den Anlegern nicht immer bewusst.
Pöltl: Die Immobilienbranche als solche hat eine Historie – und da kommt es in regelmässigen Abständen zum einen oder anderen Vorfall. Aber das ist in anderen Branchen nicht anders. Vielleicht haben die Malversationen in dem einen oder anderen Fall dazu geführt, dass sich der Anleger für ein Direktinvestment entschieden hat – ohne jedoch die Konsequenzen durchzudenken. Eine Aktie, ein Immobilieninvestmentfonds – das sind relativ simple Papiere. Eine Immobilie, die ich selbst besitze, ist von der Asset-Management-Qualität schon etwas anderes. Im Moment überwiegt der Vorteil, der Eigentümer der Immobilie zu sein, den Nachteil, dass mehr Arbeit damit verbunden ist. Wir werden aber auch sicher wieder Phasen sehen, in denen die Börsen gefragter sind als die Immobilien selbst. Aber dann werden die Institutionellen wieder mehr Immobilien kaufen. Wenn die Immoblien-AGs über die Börse wieder stark kapitalisiert werden, geht das Geld auch wieder in den Markt.
Nowotny: Gerade wenn man Wien ansieht, verdrängen in einigen Bereichen die privaten Investoren ja die Institutionellen. Man kann innerhalb des Gürtels quasi als Institutioneller eigentlich nichts mehr kaufen, es gibt immer eine Privatstiftung, die mehr bietet.
Cafe BE: Eine aktuelle Frage: In den Diskussionen um das Sparpaket tauchen auch „immobilienbezogene“ Ideen auf, etwa Immobilien- oder Umwidmungssteuern. Hat das für Ihr Segment eine Bedeutung?
Fuhrmann: Im Immobilienfonds wird der Wertzuwachs seit Beginn besteuert, seit es die Produkte gibt. Insofern wäre es an sich eine Gleichbehandlung, dass – egal wie ich die Immobilien halte - die Besteuerung gleich läuft.
Pöltl: Solche Diskussionen lösen immer eine gewisse Verunsicherung aus, die keinesfalls hilfreich ist. Rechts- und Planungssicherheit sind ein hohes Gut. Das sollten auch unsere Politiker höher schätzen. Ich denke, sie sind sich der Konsequenz nicht bewusst, dass jede Abgabenerhöhung am Ende des Tages beim Kunden, beim Mieter ankommen wird. Der Eigenkapitalinvestor, der Eigentümer gibt sich nicht mit weniger zufrieden, sondern wird versuchen, den Ausfall zu kompensieren. Ich habe heute gelesen, man diskutiert eine stärkere Reglementierung der Mieten. Dafür würde das gleiche gelten: Keine gesunde Entwicklung. Das führt letztendlich in die Richtung: Ihr dürft nicht das verdienen, was euch der Markt geben würde. Die Sozialpolitik ist in anderen Bereichen gefordert.
Nowotny: Es gibt ja auch teilweise Statistiken, wo gewisse Mietsteigerungen dargestellt werden, die nicht Qualitätssteigerungen reflektieren. Da wird auch viel Äpfel mit Birnen verglichen.
Fuhrmann: Die Vorschriften für das Bauen werden auch immer strenger, etwa beim Dämmen. Insofern kann man nicht auf der einen Seite das Bauen verteuern und auf der anderen Seite das Vermieten reglementieren. Der Effekt wird sein, dass weniger gebaut wird, weil es sich für Investoren nicht mehr rechnet. Das kann auch nicht das Ziel der Politik sein.
Cafe BE: Weil wir gerade beim Sparen sind: Hat der Triple-A-Verlust Österreichs für Sie eigentlich irgendeine Bedeutung?
Pöltl: Im Moment gibt es noch keine Auswirkungen. Aber ich denke beispielsweise an einen Fall: Wir vermarkten gerade ein Gebäude, das 15 Jahr an die Republik vermietet ist. Wenn das Rating der Republik weiter zurückgehen sollte, was ich jetzt nicht sehe, wird sich das auf das Pricing der Immobilie auswirken. Denn im Moment sagen wir: Das ist der beste Mieter, den man in Österreich haben kann.
Nowotny: Der Unterschied zwischen Triple A und einer Stufe darunter ist marginal. Wo sollen die Investoren denn ihr Geld anlegen? Es gibt ja kaum noch Triple-A-Möglichkeiten, es ist auch für diese Ratingklasse genügend Geld vorhanden. Bei Immobilien wird oft geschaut, wie der Spread zu Staatsanleihen in dem jeweiligen Land ist. Vor diesem Hintergrund ist natürlich in Deutschland automatisch die Immobilie wieder attraktiver. Für uns sind die Rating-Themen eher in Osteuropa relevant. Der Unterschied zwischen AA und AAA ist ein Luxusproblem. Cafe BE: Die CA Immo selbst ist nicht geratet?
Nowotny: Nein, derzeit nicht. Da wir uns hauptsächlich auf Immobilienbasis finanzieren, macht das nicht viel Sinn.
Cafe BE: Abschlussrunde: Liegt Ihnen noch etwas besonders am Herzen?
Fuhrmann: Mit Blick auf das Sparpaket, dass eine Substanzbesteuerung möglichst vermieden wird und nur Zugewinne besteuert werden. Und dass möglichst schnell entschieden wird, wohin die Reise geht. Planungssicherheit ist wichtig, damit der Investor weiss, wo er anlegen kann.
Pöltl: Jede Form der Unsicherheit ist schlecht. Wir sollten unseren Investoren Sicherheit geben. Wenn solche Sachen wie die Gruppenbesteuerung in Diskussion kommen, wie sollen wir es dann schaffen, neue Unternehmen nach Österreich zu bringen? Es würde uns sehr gut tun, wenn wir einen Zuzug an Investoren hätten, die nach Österreich kommen. Grundsätzlich gibt es sehr viele positive Voraussetzungen, die die Wirtschaft ihren Kunden und Investoren vorbetet. Da hat man leider dann oft den Eindruck, es mangelt an politischem Support. Nur zu sagen, diese böse deutsche Holding, die in Wien sitzt, zahlt keine Steuern, ist der falsche Ansatz. Seien wir doch froh, dass diese Holding den einen oder anderen Arbeitsplatz schafft. Ich habe etwas Angst, dass wir mit der gesamten Spardiskussion sehr viel Unsicherheit in die Wirtschaft bringen.
Nowotny: Wenn man schon über Steuern und Immobilien nachdenkt, kann man auch den ökologischen Aspekt einbeziehen. Es gibt mittlerweile Bautechniken, mit denen Immobilien deutlich energieeffizienter als vor 30, 40 Jahren sind. Das wäre auch ein Ansatz für Steuerdifferenzierungen bzw. hätte einen Lenkungseffekt. Das ist vielleicht in der aktuellen Diskussion zu langfristig, aber wir erwarten schon, dass es mittelfristig in diese Richtung geht.
Die Diskussionsteilnehmer:
Lars Fuhrmann, Vorstand Immo KAG
Florian Nowotny; Group Head of Capital Markets CA Immo
Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting
Durch das Gespräch führte: Bettina Schragl
Fotos: Martina Draper
www.boerse-express.com/cafebe
Florian Nowotny (CA Immo): Es ist klar, dass die Immobilienbranche als kapitalintensiver Sektor von der Verfügbarkeit von Fremdkapital und den Kosten dieses Kapitals abhängig ist. Und da hat es in den letzten Wochen und Monaten sicher keine guten Neuigkeiten gegeben. Man merkt, dass Banken sehr selektiv sein müssen, wem sie Kredite zur Verfügung stellen. Die Refinanzierungskosten der Banken selbst sind auch gestiegen. Was die Konditionen betrifft, wird nun schärfer gerechnet. Ausschlaggebend ist, ob man mit dem jeweiligen Objekt ein Kernkunde in einem Kernmarkt der Bank ist, dann sind die Probleme relativ gering. Wenn dem nicht so ist, kann es sein, dass man bei den Konditionen Überraschungen erlebt oder die Finanzierung länger dauert. Das heisst, der Transaktionsmarkt ausserhalb der liquiden Märkte Österreich, Deutschland und Polen ist durchaus von einer Kreditverknappung betroffen.
Cafe BE: Wie spürt das die CA Immo?
Nowotny: Wir haben den Vorteil, dass wir doch mit einer überschaubaren Anzahl von Banken zusammenarbeiten, für die wir ein relativ wichtiger Kunde sind. Auch sind das Banken, die in Osteuropa durchaus verwurzelt sind. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass wir kein Fonds mit einer Restlaufzeit sind, der unbedingt Objekte verkaufen muss. Der Finanzierungsmarkt, was Transaktionen betrifft, hat schon gewisse Auswirkungen auf uns. Das heisst, vielleicht können auch wir nicht alle Objekte, die wir verkaufen wollen, in der gewünschten Zeit tatsächlich veräussern. Aber das ist noch kein Problem. Die Margen wurden angehoben, dafür sind die Basiszinssätze auf historisch niedrigem Niveau. Aber natürlich ist es lustiger, wenn Banken etwas freizügiger sind.
Franz Pöltl (EHL): Wir selbst sind ja nicht originär Kreditnehmer, aber der Grossteil unserer Kunden steht vor der Frage, wie die Akquisition finanziert werden soll. Hier sehen wir eine Zweiteilung des Marktes: Zum einen haben wir die Equity Buyer, das sind die grossen offenen österreichischen und deutschen Fonds, die überwiegend mit Eigenkapital arbeiten und auch in jenen Ländern, in denen sie mit Fremdkapital finanzieren, zuerst einmal Eigenkapital vorschiessen und dann erst mit den Banken verhandeln. Das ist das eine Extrem. Auf der anderen Seite haben wir Immobilien – wir nennen sie „core+/value added“ -, die nicht die allerbeste Qualität haben und bei denen die Käufer in der Regel mit Fremdkapital arbeiten. Dort ist der Markt langsamer geworden, die Anzahl der Transaktionen zurückgegangen, die Prüfungen sind umfangreicher, Eigenkapitalerfordernisse werden angehoben. Wir sehen schon, dass das die Anzahl der Transaktionen bremst. Die Hoffnung ist, dass sich das im Laufe des ersten Halbjahres bzw. danach wieder auflöst.
Cafe BE: Sie als Immobilienfonds können weiterhin uneingeschränkt agieren?
Lars Fuhrmann (Immo KAG): Wenn man allgemein den Bankenmarkt beobachtet, so bauen viele Institute Finanzierungen ab, anstatt welche anzubieten, um mit den Eigenkapitalanforderungen wirtschaften zu können. Und natürlich gehen die Aufschläge nach oben. Wir selbst haben im letzten Jahr Fremdfinanzierung aufgenommen. Als offener Fonds tun wir uns dabei noch relativ leicht, weil dem Fonds vergleichsweise hohe Sicherheit attestiert wird, was die Immobilien anbelangt. Das liegt auch daran, dass wir nur in Österreich und Deutschland, also stabilen Märkten, investiert sind und nicht in Osteuropa. Insofern ist das Thema Fremdfinanzierung für uns jetzt keine Problematik.
Cafe BE: Beobachten Sie eigentlich, dass Versicherungen zunehmend als Finanzierer einspringen?
Pöltl: Für den österreichischen Markt würde ich sagen, es ist noch kein Trend. Wo wir sie hingegen stark sehen, ist auf der Käuferseite. Sowohl österreichische als auch grosse deutsche Versicherungen sind sehr aktiv am Investmentmarkt tätig.
Nowotny: Wir haben derzeit eigentlich auch nur einen Fall, ein Einkaufszentrum in Deutschland, das wir errichten. Dieses wurde per Forward Sale mit der Fertigstellung an die Allianz verkauft, wobei die Versicherung auch bereits während der Bauphase die Finanzierung bereitstellt. Das ist also eine Mischform aus Kauf und Finanzierung. Generell ist das aber durchaus ein Thema, zu dem wir Gespräche führen. Es müssen auch die Versicherungen ihre Veranlagung optimieren. Und da kann es durchaus die eine oder andere Situation geben, in der es für die Versicherung attraktiver ist, eine Senior Tranche zu nehmen anstatt direkt ins Eigentum einer Immobilie zu gehen. Von der Grössenordnung betrachtet werden die Versicherungen aber nicht die Banken ersetzen können. Das wesentlichere Thema ist derzeit die Pfandbrief-Finanzierung, die für Banken noch relativ gut geht.
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Cafe BE: Die Wirtschaftslage spielt ja für ihre Branche eine grosse Rolle, etwa für die Nachfrage nach Immobilien. Etliche Experten sprechen mit Blick auf Europa von einigen Quartalen Rezession, dann gibt es wieder positivere Berichte. Worauf haben Sie sich eingestellt?
Fuhrmann: Ich denke, dass sich Deutschland und Österreich relativ stabil entwickeln werden, das gleiche gilt für die Immobilienmärkte. In anderen Ländern wird es wesentlich volatiler werden, je nachdem ob es zu einer Rezession kommt.
Pöltl: Im Wohnimmobiliensektor sehen wir, dass die schlechten Nachrichten den Markt richtig ankurbeln. Da gehen die Preise nach wie vor nach oben, das ist unseres Erachtens auch noch nicht zu Ende. Im gewerblichen Immobilienmarkt verläuft es anders: Die niedrigeren Wachstumsraten werden dazu führen, dass die Aktivität sinkt und dass es keinen Preisanstieg mehr gibt. Die Preise im gewerblichen Segment sind bis Mitte letzten Jahres merkbar gestiegen, das war mit August dann vorbei. Wir erwarten auch keinen Anstieg für die unmittelbare Zukunft. Die Investoren fürchten, dass sich ein geringeres Wirtschaftswachstum auf Mietniveau und Auslastung der Immobilie niederschlägt.
Cafe BE: Herr Nowotny, Büros, gewerbliche Immobilien sind ja der Schwerpunkt der CA Immo.
Nowotny: Als CA Immo haben wir fast nur gewerbliche Immobilien. Was wir sehen: Österreich, Deutschland sind halbwegs stabil, da gibt es keine grossen Verschiebungen. In Osteuropa merkt man schon, dass auf der Mietseite die Volatilität die Leute verunsichert. Eine Mietentscheidung ist eine langfristige Entscheidung. Es ist deutlich leichter, einen bestehenden Mieter zu halten, als etwa für ein vor zwei Jahren fertig gestelltes Gebäude mit Leerstandsraten einen neuen Mieter zu finden. Sobald wieder mehr Planungssicherheit herrscht, ändert sich das aber wieder.
Cafe BE: Sie haben ja auch angekündigt, sich aus einigen osteuropäischen Märkten zurückzuziehen.
Nowotny: Das ist unser Ziel, betrachtet auf das Gesamtportfolio aber ein geringer Prozentsatz von weniger als 5%. Es handelt sich teilweise um sehr gute Immobilien, die gut vermietet sind, etwa in Kroatien der Zagrebtower. Das ist eine tolle Immobilie - allerdings nur eine einzige, was vom Standpunkt des Asset Managements nicht ideal ist. Im aktuellen Marktumfeld ist es allerdings sehr optimistisch davon auszugehen, dass wir das in den nächsten zwölf Monaten verwerten können. Aber wie ich anfangs schon sagte: Wir haben auch nicht den Druck, im Gegensatz zu einigen Fonds. Generell zeigt sich der Unterschied am deutlichsten zwischen Deutschland und den meisten osteuropäischen Märkten: In Deutschland ist sowohl auf der Eigen- als auch der Fremdkapitalseite Überliquidität vorhanden, etliche kleinere osteuropäischen Märkten sind hingegen komplett von ausländischem Kapital abhängig.
Cafe BE: Und gibt es auch grosse Differenzen zwischen Deutschland und Österreich?
Fuhrmann: Ich denke, dass Deutschland stärker mit positiven Nachrichten in den Medien vertreten ist und dass viele ausländische Investoren in Deutschland Objekte suchen. Österreich entwickelt sich nicht in dem Ausmass mit.
Cafe BE: Wo legen Sie mit der Immo KAG in den nächsten Monaten Schwerpunkte?
Fuhrmann: Wir sind derzeit zu 75% in Deutschland investiert, zu 25% in Österreich. Ursprünglich wollten wir den Österreich-Anteil erhöhen, schauen uns aber jetzt tendenziell stärker in Deutschland um, weil wir denken, dass sich der Markt in Deutschland lukrativer und stabiler entwickeln wird.
Cafe BE: Die CA Immo investiert heuer auch schwerpunktmässig in Deutschland?
Nowotny: In Deutschland befinden sich vor allem unsere Developments, wir haben auch grosse Landreserven. Man muss zwischen den einzelnen Märkten unterscheiden. In Berlin bemerken wir in den letzten zwölf Monaten durchaus einen Aufwärtstrend, München ist weiterhin sehr stabil, Frankfurt liegt dazwischen. Man darf nicht vergessen, dass es in Deutschland eine Reihe investierbarer Städte gibt, in Österreich hingegen ist Wien der einzige Investment-Grade-Standort. Es ist in der Tat aber nicht leicht, in Österreich derzeit zu sinnvollen Preisen gute Sachen zu kaufen. Es ist zwar einiges am Markt, wenn man sich die Preise aber risiko-adjustiert ansieht, ist es nicht so leicht, dafür Geld in die Hand zu nehmen. Pöltl: Wenn ich bei der Preisseite anknüpfen darf: Ich glaube, dass sowohl in Deutschland als auch in Österreich die Preise sehr hoch sind. Sie (zu Florian Nowotny, Anm.) haben den Vorteil, dass Sie entwickeln und damit dann andere Renditen darstellen können. Beim Investorenprodukt – also fertige Immobilie langfristig vermietet – ist aus meiner Sicht Deutschland noch teurer als Österreich. Im Moment ist aber Deutschland der attraktivere Markt mit wesentlich mehr Volumen und einer besseren makroökonomischen Ausgangslage. Das spiegelt sich sowohl im Vermietungsmarkt wider als auch im Investmentmarkt. Wobei, Österreich läuft ja prinzipiell auch gut. Aber Deutschland performt momentan besser.
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Cafe BE: Ich hab vor kurzem einen Analyse-Report zu Immobilienaktien gelesen, da war auch einige Male die Rede von Vergleichen zwischen 2012 und 2009. Wie schätzen Sie die Situation ein?
Pöltl: Wir haben ja eine Prognose abgegeben für 2012, die für heuer zwei Szenarien vorsieht - je nachdem, wann die Banken wieder ins Geschäft zurückkommen und so finanzieren wie in der Vergangenheit. Wenn wir das Marktvolumen (Österreich 2011) mit 2007 vergleichen, haben wir noch sehr viel Potenzial. Natürlich ist ein Blick in die Zukunft mit Unsicherheit behaftet, was wir aber jetzt schon sagen können: Es ist sehr viel Aktivität, sehr viel Nachfrage da, wenn auch noch offen ist, was sich davon umsetzen lässt. Ich bin jetzt Ende Jänner eigentlich zuversichtlicher als ich es am Jahresende 2011 war. Natürlich sind einige Unsicherheiten zu berücksichtigen, wie die Verfügbarkeit von Finanzierungen, die Stimmung an den Kapitalmärkten. Gründsätzlich ist das heurige Jahr aus unserer Sicht aber sehr gut angelaufen.
Nowotny: Der Unterschied ist natürlich, dass wir in der Vergangenheit gesehen haben, wie schlimm Dinge werden können. 2012 ist die Finanzierung das Kernthema. In Osteuropa wird es keine neuen Entwicklungsprojekte geben, was wiederum gut für die Bestandsimmobilien ist. Kernpunkt ist dennoch, wie sich die Mieten entwickeln werden. Denn gerade für die Bewertung einer Immobilie – hier tauchen auch oft Differenzen zwischen Käufer und Verkäufer auf - spielt die nachhaltige Miete in einem Objekt eine Rolle. Natürlich, es wird Transaktionen geben, ich glaube aber nicht, dass 2012 ein besonders transaktionsreiches Jahr wird. Fuhrmann: 2009 wurde die Krise unterschätzt, 2012 bzw. schon 2011 wurde sie ja geradezu herbeigeredet, vielleicht schlimmer, als sie sich dann wirklich darstellt. 2008/09 war zudem zum Teil eine Immobilienkrise, jetzt haben wir eine Staatsverschuldungskrise mit den Themen Inflation und Geldentwertung. Das sollte den Immobilien doch eher zuträglich sein.
Cafe BE: Der Nimbus des sicheren Hafens bleibt also?
Fuhrmann: Ja.
Nowotny: Für den Investor, der aufgrund seiner Kapitalsituation kaufen kann, kann es durchaus attraktiv sein. Die Basiszinsen sind relativ niedrig, und wenn man sich einen niedrigen Leverage leisten kann, dann passen auch die Konditionen halbwegs. Im Nachhinein kann es also durchaus gut sein, 2012 gekauft zu haben – halt im richtigen Markt das richtige Objekt.
Fuhrmann: Ich denke, dass einige Marktteilnehmer auch entsprechenden Verkaufsdruck haben, wie Banken oder geschlossene Fonds. Daher gibt es sicher die eine oder andere Gelegenheit für ein günstiges Objekt.
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Cafe BE: Was ist momentan die grösste Motivation ihrer Anleger für ein Investment in die Immobilienaktie, in Immobilienfonds bzw. in die Immobilie direkt?
Fuhrmann: Wir betreuen bei uns auch die lokalen Banken vor Ort, die letztendlich unser Produkt verkaufen. Hier ist schon immer wieder der Wunsch nach Sicherheit, nach Substanzwerten zu hören. Dabei geht es weniger um die Rendite, sondern rein um den Werterhalt.
Nowotny: Wir sind zwar in der gleichen Branche tätig, aber als Aktie haben wir ein anderes Chancen-Risiko-Profil. Ein Investor, der sich die Abschläge zum inneren Wert ansieht, die nicht nur wir, sondern auch andere Immobilienaktien haben, und ein bisschen an die Zukunft glaubt, muss sich auch bewusst sein, dass es dazwischen durchaus Höhen und Tiefen geben kann. Die Renditechance ist höher als bei einem Direktinvestment, aber auch versehen mit höheren Volatilitäten.
Pöltl: Im Wohnimmobilienbereich ist die Rendite zweitrangig. Es gibt sehr viele Anleger, die sagen: Ich möchte nur nichts verlieren. Das heisst aber auch nicht, dass sie eine Nullrendite anstreben. Wir sehen aber auch nicht Käufer, die sagen, ich will 8%, 9% Rendite erzielen und nehme dafür entsprechend Risiken in Kauf. Diese Käufer fehlen, und das ist vielleicht auch eine gewisse Belastung am Markt, weil damit auch schwierigere Immobilien wieder in den Markt kommen und neu entwickelt würden. Im Grossen und Ganzen sehe ich aber sicherheitsorientierte Anleger kaufen, für die nicht die höchste Rendite entscheidend ist, sondern ein nachhaltiges Investment. Das wird nicht nur auf der Ressourcenseite immer mehr zum Thema, sondern auch bei den Renditen. Sprich: kontinuierlich sicherer Ertrag über viele Jahre.
Cafe BE: Der Kursabschlag zum NAV bei den Immobilienaktien wurde angesprochen. Jetzt wird ja oft argumentiert, dass Anleger bei einer Wohnung oder einem Haus bereit sind, den vollen Wert zu bezahlen, bei einer Aktie hingegen nicht mal 50%. Woran liegt es?
Nowotny: Das sind unterschiedliche Eigenkapital-Rendite-Anforderungen, die dahinter stehen. Im Direktmarkt gibt es offenbar Anleger, die sich mit niedrigen einstelligen Renditen zufrieden geben. Solche sind am Aktienmarkt nicht zu finden. Mit der steigenden Volatilität steigen auch die Eigenkapitalkosten. Das schaukelt sich dann ein bisschen hoch. Wenn man mit 10%, 12% Eigenkapitalkosten für eine Immobiliengesellschaft rechnet, kommen dann entsprechende Kursabschläge heraus. Es ist einfach eine Marktanomalie, dass zwischen Direktmarkt und Aktie so ein Diskonnex ist zwischen den implizierten Renditen herrscht. Und es ist natürlich schwierig, das auszuarbitrieren.
Cafe BE: Österreichische Immobilienaktien hatten mit Skandalen und Corporate Governance Problemen in der Vergangenheit zu kämpfen, europaweit wurden auch etliche Immobilienfonds geschlossen und teilweise noch gar nicht wieder aufgemacht. Wirkt das noch nach?
Fuhrmann: Wir haben 2009 gemerkt, dass wir auch Rückflüsse hatten. Überall, wo das Wort Immobilie enthalten war, zeigten sich die Anleger skeptisch und haben verkauft. Man muss allerdings unterscheiden: In Deutschland haben die Fonds, auch jene die wegen mangelnder Liquidität schliessen mussten, oft Privatanleger und Institutionelle zusammengemischt. Das war meines Erachtens auch der Hauptauslöser dieser Krise in Deutschland: Wenn Grossanleger Millionen-Tranchen aus offenen Fonds abziehen, ist die Liquidität schnell aufgebraucht. Dieses Schicksal teilen wir nicht. Wir sind ein reiner Retailfonds, haben sehr wenige institutionelle Anleger. Insofern denke ich nicht, dass in Österreich eine ähnliche Entwicklung wie in Deutschland stattfinden könnte. In dem Sinn haben wir die Chance, aus den deutschen Entwicklungen lernen zu können.
Nowotny: Die Ereignisse in Deutschland zeigen die grössten Unterschiede zwischen offenen Fonds und Immobilienaktiengesellschaft. Uns steht das Eigenkapital wirklich langfristig zur Verfügung, und ein offener Fonds ist bzw. war mit fast täglich fälligem Eigenkapital finanziert.
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Cafe BE: Und werden Sie auf Roadshows oder im Ausland noch auf die Skandale der Vergangenheit angesprochen?
Nowotny: Das ist zum Grossteil verdaut. Natürlich ist die Regelmässigkeit, mit der Immobilienfirmen in der Gerichtsberichterstattung auftauchen, beängstigend. Aber es wird anerkannt, dass die Gesellschaften, die die Probleme hatten, einen klaren Schnitt mit der Vergangenheit gemacht haben und die Jetzt-Situation nicht mehr mit früheren Zuständen vergleichbar ist. Das wichtigere Thema für die Investoren ist derzeit sicher die Liquidität im Allgemeinen und die Liquidität an der Wiener Börse.
Fuhrmann: Die Immobilienaktien sind in der Vergangenheit von einigen Vertriebspartnern auch nicht richtig verkauft worden. Die Kursentwicklung war verführerisch, aber das Risiko war den Anlegern nicht immer bewusst.
Pöltl: Die Immobilienbranche als solche hat eine Historie – und da kommt es in regelmässigen Abständen zum einen oder anderen Vorfall. Aber das ist in anderen Branchen nicht anders. Vielleicht haben die Malversationen in dem einen oder anderen Fall dazu geführt, dass sich der Anleger für ein Direktinvestment entschieden hat – ohne jedoch die Konsequenzen durchzudenken. Eine Aktie, ein Immobilieninvestmentfonds – das sind relativ simple Papiere. Eine Immobilie, die ich selbst besitze, ist von der Asset-Management-Qualität schon etwas anderes. Im Moment überwiegt der Vorteil, der Eigentümer der Immobilie zu sein, den Nachteil, dass mehr Arbeit damit verbunden ist. Wir werden aber auch sicher wieder Phasen sehen, in denen die Börsen gefragter sind als die Immobilien selbst. Aber dann werden die Institutionellen wieder mehr Immobilien kaufen. Wenn die Immoblien-AGs über die Börse wieder stark kapitalisiert werden, geht das Geld auch wieder in den Markt.
Nowotny: Gerade wenn man Wien ansieht, verdrängen in einigen Bereichen die privaten Investoren ja die Institutionellen. Man kann innerhalb des Gürtels quasi als Institutioneller eigentlich nichts mehr kaufen, es gibt immer eine Privatstiftung, die mehr bietet.
Cafe BE: Eine aktuelle Frage: In den Diskussionen um das Sparpaket tauchen auch „immobilienbezogene“ Ideen auf, etwa Immobilien- oder Umwidmungssteuern. Hat das für Ihr Segment eine Bedeutung?
Fuhrmann: Im Immobilienfonds wird der Wertzuwachs seit Beginn besteuert, seit es die Produkte gibt. Insofern wäre es an sich eine Gleichbehandlung, dass – egal wie ich die Immobilien halte - die Besteuerung gleich läuft.
Pöltl: Solche Diskussionen lösen immer eine gewisse Verunsicherung aus, die keinesfalls hilfreich ist. Rechts- und Planungssicherheit sind ein hohes Gut. Das sollten auch unsere Politiker höher schätzen. Ich denke, sie sind sich der Konsequenz nicht bewusst, dass jede Abgabenerhöhung am Ende des Tages beim Kunden, beim Mieter ankommen wird. Der Eigenkapitalinvestor, der Eigentümer gibt sich nicht mit weniger zufrieden, sondern wird versuchen, den Ausfall zu kompensieren. Ich habe heute gelesen, man diskutiert eine stärkere Reglementierung der Mieten. Dafür würde das gleiche gelten: Keine gesunde Entwicklung. Das führt letztendlich in die Richtung: Ihr dürft nicht das verdienen, was euch der Markt geben würde. Die Sozialpolitik ist in anderen Bereichen gefordert.
Nowotny: Es gibt ja auch teilweise Statistiken, wo gewisse Mietsteigerungen dargestellt werden, die nicht Qualitätssteigerungen reflektieren. Da wird auch viel Äpfel mit Birnen verglichen.
Fuhrmann: Die Vorschriften für das Bauen werden auch immer strenger, etwa beim Dämmen. Insofern kann man nicht auf der einen Seite das Bauen verteuern und auf der anderen Seite das Vermieten reglementieren. Der Effekt wird sein, dass weniger gebaut wird, weil es sich für Investoren nicht mehr rechnet. Das kann auch nicht das Ziel der Politik sein.
Cafe BE: Weil wir gerade beim Sparen sind: Hat der Triple-A-Verlust Österreichs für Sie eigentlich irgendeine Bedeutung?
Pöltl: Im Moment gibt es noch keine Auswirkungen. Aber ich denke beispielsweise an einen Fall: Wir vermarkten gerade ein Gebäude, das 15 Jahr an die Republik vermietet ist. Wenn das Rating der Republik weiter zurückgehen sollte, was ich jetzt nicht sehe, wird sich das auf das Pricing der Immobilie auswirken. Denn im Moment sagen wir: Das ist der beste Mieter, den man in Österreich haben kann.
Nowotny: Der Unterschied zwischen Triple A und einer Stufe darunter ist marginal. Wo sollen die Investoren denn ihr Geld anlegen? Es gibt ja kaum noch Triple-A-Möglichkeiten, es ist auch für diese Ratingklasse genügend Geld vorhanden. Bei Immobilien wird oft geschaut, wie der Spread zu Staatsanleihen in dem jeweiligen Land ist. Vor diesem Hintergrund ist natürlich in Deutschland automatisch die Immobilie wieder attraktiver. Für uns sind die Rating-Themen eher in Osteuropa relevant. Der Unterschied zwischen AA und AAA ist ein Luxusproblem. Cafe BE: Die CA Immo selbst ist nicht geratet?
Nowotny: Nein, derzeit nicht. Da wir uns hauptsächlich auf Immobilienbasis finanzieren, macht das nicht viel Sinn.
Cafe BE: Abschlussrunde: Liegt Ihnen noch etwas besonders am Herzen?
Fuhrmann: Mit Blick auf das Sparpaket, dass eine Substanzbesteuerung möglichst vermieden wird und nur Zugewinne besteuert werden. Und dass möglichst schnell entschieden wird, wohin die Reise geht. Planungssicherheit ist wichtig, damit der Investor weiss, wo er anlegen kann.
Pöltl: Jede Form der Unsicherheit ist schlecht. Wir sollten unseren Investoren Sicherheit geben. Wenn solche Sachen wie die Gruppenbesteuerung in Diskussion kommen, wie sollen wir es dann schaffen, neue Unternehmen nach Österreich zu bringen? Es würde uns sehr gut tun, wenn wir einen Zuzug an Investoren hätten, die nach Österreich kommen. Grundsätzlich gibt es sehr viele positive Voraussetzungen, die die Wirtschaft ihren Kunden und Investoren vorbetet. Da hat man leider dann oft den Eindruck, es mangelt an politischem Support. Nur zu sagen, diese böse deutsche Holding, die in Wien sitzt, zahlt keine Steuern, ist der falsche Ansatz. Seien wir doch froh, dass diese Holding den einen oder anderen Arbeitsplatz schafft. Ich habe etwas Angst, dass wir mit der gesamten Spardiskussion sehr viel Unsicherheit in die Wirtschaft bringen.
Nowotny: Wenn man schon über Steuern und Immobilien nachdenkt, kann man auch den ökologischen Aspekt einbeziehen. Es gibt mittlerweile Bautechniken, mit denen Immobilien deutlich energieeffizienter als vor 30, 40 Jahren sind. Das wäre auch ein Ansatz für Steuerdifferenzierungen bzw. hätte einen Lenkungseffekt. Das ist vielleicht in der aktuellen Diskussion zu langfristig, aber wir erwarten schon, dass es mittelfristig in diese Richtung geht.
Die Diskussionsteilnehmer:
Lars Fuhrmann, Vorstand Immo KAG
Florian Nowotny; Group Head of Capital Markets CA Immo
Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting
Durch das Gespräch führte: Bettina Schragl
Fotos: Martina Draper
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