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Versicherer springen als Immobilienfinanzierer in die Bresche
Die befürchtete Kreditklemme auf Europas Immobilienmärkten bleibt vielleicht aus: Zwar lassen viele Banken wegen der Schuldenkrise derzeit die Finger von Immobilienfinanzierungen, doch die Rettung für die Investoren naht: Auf der Jagd nach neuen, renditeträchtigen Geschäften haben die Versicherer den Markt für sich entdeckt. Vor allem bei langlaufenden Finanzierungen im dreistelligen Millionenbereich könnten sie in die Bresche springen. Immobilieninvestoren freuen sich: Mehr Wettbewerb, bessere Preise. Die mühsame Suche nach Bankenkonsortien könnte schon bald kein Thema mehr sein.
"Wir brauchen mehr Rendite", sagt Helmut Muehlhofer, der das Kreditgeschäft bei Allianz Real Estate leitet. Die Versicherer stehen mehr denn je unter Anlagedruck, um ihren Kunden die versprochenen Gewinne abzuliefern. Die Schwankungen an den Märkten sind kaum mehr vorhersehbar, Staatsanleihen haben ihren Status als risikofreie Anlageklasse spätestens mit der Euro-Schuldenkrise verloren. Die Finanzierung voll vermieteter Bürohäuser oder Shopping-Center in besten Lagen ist da eine interessante Alternative. Die Allianz fühlt sich auf dem deutschen Immobilienmarkt wohl mit festverzinslichen Darlehen, einer Beleihungsgrenze (LTV) von 60 Prozent und einer Laufzeit von zehn Jahren oder länger. "Darlehen über 200 bis 250 Mio. Euro sind für uns durchaus machbar." Die Qualitätsansprüche seien allerdings hoch.
Auch Ergo, die Versicherungstochter der Munich Re, liebäugelt mit dem neuen Geschäftsfeld. "Wir spüren eine große Nachfrage", sagt der zuständige Manager Eckehard Schulz. "Broker und Fonds kommen zu uns und fragen, ob wir Interesse haben, ihre Gebäude zu finanzieren." Ein Top-Investmentbanker unkt sogar schon: "Gewerbliche Immobilienfinanzierungen werden nur der Anfang sein."
Die Assekuranz nutzt damit die Schwäche der Banken geschickt aus. Viele klassische Immobilienfinanzierer liegen am Boden, Nachwehen der ersten Finanzkrise 2008: Die chronisch defizitäre Commerzbank-Tochter Eurohypo darf im Moment überhaupt kein Neugeschäft mehr machen und steckt in der Sanierung. Die WestLB-Tochter Westimmo ist beinahe genauso gelähmt, weil sich ihr Verkauf seit Monaten hinzieht. Die nach der Lehman-Pleite kollabierte Hypo Real Estate versucht gerade als Pfandbriefbank den Neuanfang. Und auch viele Landesbanken reichen nicht mehr so großzügig Immobilienkredite aus wie vor der Krise, schon gar nicht in Auslandsmärkten. Allein die Aareal Bank kann sich als Gewinner der Krise fühlen. Sie frohlockte in den vergangenen Monaten schon, im Prinzip habe man das Feld für sich allein.
Dass das nicht so bleiben muss, zeigen prominente Beispiele - bei zwei der größten Immobilientransaktionen in Frankfurt in diesem Jahr blieben Banken bei der Finanzierung außen vor: Den Kauf des ehemaligen Dresdner-Bank-Hauptsitzes "Silberturm" durch die IVG und Co-Investoren finanzierte eine bayerische Versorgungskasse. Und bei der Ausplatzierung der frisch sanierten Deutsche-Bank-Doppeltürme in einen hauseigenen DWS-Fonds stellte die Allianz das Fremdkapital.
Wie groß der Marktanteil der Versicherer in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland inzwischen ist, dazu gibt es noch keine verlässlichen Zahlen. Glaubt man den Banken, dann ist er "verschwindend gering". Nervös sind die Platzhirsche aber allemal. Die neue Konkurrenz werde genau beobachtet, räumt Jan Bettink ein, der im Vorstand der Landesbank Berlin die Immobilienfinanzierung verantwortet. Er schiebt hinterher: "Auf einen Preiswettbewerb mit den Versicherern können und werden sich die Banken nicht einlassen." Mehr denn je müssten die Geldhäuser heute auf Mindestmargen achten. "Die Versicherer sitzen da immer am längeren Hebel."
Dass Banken und Versicherer hierzulande irgendwann gemeinsame Konsortien bilden, um Transaktionen zu finanzieren - wie etwa in Großbritannien -, kann sich Bettink nicht vorstellen. Wohl aber eine gewisse Aufgabenteilung: Der eine stelle die Finanzierung, der andere bringe seine Expertise bei der Strukturierung des Deals und Bewertungsfragen ein. Frei nach dem Motto: Wenn Du Deine Konkurrenten nicht schlagen kannst, verbünde Dich mit ihnen.
(Reuters)
"Wir brauchen mehr Rendite", sagt Helmut Muehlhofer, der das Kreditgeschäft bei Allianz Real Estate leitet. Die Versicherer stehen mehr denn je unter Anlagedruck, um ihren Kunden die versprochenen Gewinne abzuliefern. Die Schwankungen an den Märkten sind kaum mehr vorhersehbar, Staatsanleihen haben ihren Status als risikofreie Anlageklasse spätestens mit der Euro-Schuldenkrise verloren. Die Finanzierung voll vermieteter Bürohäuser oder Shopping-Center in besten Lagen ist da eine interessante Alternative. Die Allianz fühlt sich auf dem deutschen Immobilienmarkt wohl mit festverzinslichen Darlehen, einer Beleihungsgrenze (LTV) von 60 Prozent und einer Laufzeit von zehn Jahren oder länger. "Darlehen über 200 bis 250 Mio. Euro sind für uns durchaus machbar." Die Qualitätsansprüche seien allerdings hoch.
Auch Ergo, die Versicherungstochter der Munich Re, liebäugelt mit dem neuen Geschäftsfeld. "Wir spüren eine große Nachfrage", sagt der zuständige Manager Eckehard Schulz. "Broker und Fonds kommen zu uns und fragen, ob wir Interesse haben, ihre Gebäude zu finanzieren." Ein Top-Investmentbanker unkt sogar schon: "Gewerbliche Immobilienfinanzierungen werden nur der Anfang sein."
Die Assekuranz nutzt damit die Schwäche der Banken geschickt aus. Viele klassische Immobilienfinanzierer liegen am Boden, Nachwehen der ersten Finanzkrise 2008: Die chronisch defizitäre Commerzbank-Tochter Eurohypo darf im Moment überhaupt kein Neugeschäft mehr machen und steckt in der Sanierung. Die WestLB-Tochter Westimmo ist beinahe genauso gelähmt, weil sich ihr Verkauf seit Monaten hinzieht. Die nach der Lehman-Pleite kollabierte Hypo Real Estate versucht gerade als Pfandbriefbank den Neuanfang. Und auch viele Landesbanken reichen nicht mehr so großzügig Immobilienkredite aus wie vor der Krise, schon gar nicht in Auslandsmärkten. Allein die Aareal Bank kann sich als Gewinner der Krise fühlen. Sie frohlockte in den vergangenen Monaten schon, im Prinzip habe man das Feld für sich allein.
Dass das nicht so bleiben muss, zeigen prominente Beispiele - bei zwei der größten Immobilientransaktionen in Frankfurt in diesem Jahr blieben Banken bei der Finanzierung außen vor: Den Kauf des ehemaligen Dresdner-Bank-Hauptsitzes "Silberturm" durch die IVG und Co-Investoren finanzierte eine bayerische Versorgungskasse. Und bei der Ausplatzierung der frisch sanierten Deutsche-Bank-Doppeltürme in einen hauseigenen DWS-Fonds stellte die Allianz das Fremdkapital.
Wie groß der Marktanteil der Versicherer in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland inzwischen ist, dazu gibt es noch keine verlässlichen Zahlen. Glaubt man den Banken, dann ist er "verschwindend gering". Nervös sind die Platzhirsche aber allemal. Die neue Konkurrenz werde genau beobachtet, räumt Jan Bettink ein, der im Vorstand der Landesbank Berlin die Immobilienfinanzierung verantwortet. Er schiebt hinterher: "Auf einen Preiswettbewerb mit den Versicherern können und werden sich die Banken nicht einlassen." Mehr denn je müssten die Geldhäuser heute auf Mindestmargen achten. "Die Versicherer sitzen da immer am längeren Hebel."
Dass Banken und Versicherer hierzulande irgendwann gemeinsame Konsortien bilden, um Transaktionen zu finanzieren - wie etwa in Großbritannien -, kann sich Bettink nicht vorstellen. Wohl aber eine gewisse Aufgabenteilung: Der eine stelle die Finanzierung, der andere bringe seine Expertise bei der Strukturierung des Deals und Bewertungsfragen ein. Frei nach dem Motto: Wenn Du Deine Konkurrenten nicht schlagen kannst, verbünde Dich mit ihnen.
(Reuters)
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