, boerse-express
"Selbstverständlich wollen wir mittelfristig in den ATX"
Börse Express: Beginnen wir mit der aktuellen Situation in Ihren Märkten - Sie sind ja in mehreren europäischen Ländern präsent.
Ernst Vejdovszky: Die volkswirtschaftlichen Trends zeigen unterschiedliche Wege der europäischen Wirtschaft aus der Krise. Österreich, Deutschland und die meisten CEE-Länder haben die Rezession sehr erfolgreich überwunden, während sich Bulgarien und Rumänien deutlich langsamer erholen als die anderen EU-Staaten. Die dortige inländische Nachfrage und Kaufkraft werden durch staatliche Massnahmen wie Mehrwertsteuererhöhungen und Gehaltskürzungen im öffentlichen Sektor negativ beeinflusst und das hat natürlich auch Auswirkungen auf unser Geschäft. Trotz solcher schwieriger Rahmenbedingungen ist es uns aber in beiden Ländern gelungen, unsere Shoppingcenter als Publikumsmagnete zu etablieren, wenn auch die Umsätze noch hinter den Erwartungen liegen.
Ähnlich behutsam ist auch die Situation in Ungarn zu betrachten, wenn auch aus anderen Ursachen. In der Slowakei und in Tschechien geht es dagegen u. a. wegen der guten Auto-Konjunktur eindeutig aufwärts, wie auch in den Kernmärkten Österreich und Deutschland, die gemeinsam für etwa drei Fünftel unseres Geschäftes stehen. Bulgarien und Rumänien gemeinsam machen ungefähr ebenso ein Fünftel aus wie die Slowakei, Tschechien und Ungarn.
BE: Only Bad News aus Bulgarien und Rumänien also?
Vejdovszky: Ganz und gar nicht, wie gesagt, die mittel- und langfristigen Perspektiven stimmen, und es ist ja Teil unserer bewährten Geschäftspolitik, dass wir in den Märkten gezielt diversifizieren. Und die Qualität unserer Immobilien stimmt auf jeden Fall: Unser Sun Plaza in Bukarest z.B. ist mit seinen 130 Geschäften auf über 80.000 m2 das grösste Einkaufszentrum Rumäniens und bietet neben zahlreichen international bekannten Marken u.a. einen Food-Court mit 1200 Plätzen, das grösste Kino-Center des Landes mit 15 Sälen, einen Kindergarten und eine Sporthalle.
Dafür wurde das Sun Plaza vor kurzem mit zwei CIJ Awards in den
Kategorien "beste Shoppingcenter-Entwicklung" und "beste Gesamt-Entwicklung" ausgezeichnet und ist sogar mit einem Weltrekord offiziell ins Guinness Buch der Rekorde eingetragen worden: 444.658 Lichter im Inneren des Shoppingcenters sind Teil der grössten Innen- Weihnachtsbeleuchtung der Welt.
BE: In der Slowakei gibt es ein ganz aktuelles Projekt?
Vejdovszky: Ja, letzte Woche wurde unser drittes Büroprojekt am Galvaniho-Standort zwischen Innenstadt und Flughafen in Bratislava eröffnet. Diese sechsstöckige Immobilie verfügt über 23.700 m2 vermietbare Fläche für Büros, Geschäftsflächen und Restaurants sowie 400 Garagen- und 350 Aussenstellplätze. Zu den Top-Mietern des vollständig verwerteten Gebäudes zählen u.a. Bosch-Siemens, Oracle und Samsung sowie einige renommierte slowakische IT-Firmen.
Ein wesentlicher Vorteil des Objekts ist die unmittelbare Nachbarschaft zu Unternehmen wie Ikea, Hypernova und Hornbach. Das Investitionsvolumen betrug ca. 45 Mio. Euro.
BE: Und hierzulande läuft es jetzt schon gut für die s Immo?
Vejdovszky: Ja, in Österreich entwickeln sich Wirtschaft und Immobilienmarkt gut und zahlreiche Prognosen bestärken die allgemein optimistischen Aussichten. Die Vermietungsergebnisse sind deutlich besser als 2009. Besonders zufrieden sind wir für die vergangenen Monate mit dem deutschen Markt, wo wir mehrere kleine Objekte zu guten Preisen verkaufen konnten. Für Deutschland gibt es übrigens einen ganz aktuellen Deal zu vermelden: Unsere Tochter s Immo Germany GmbH hat im Berliner Lützow Center (weitere) mehr als 5.000 m2 an eine Stiftung vermietet.
BE: Kommen wir zum Kapitalmarkt bzw. zu Ihrer Kapitalstruktur. Mit Ihren Genussscheinen haben Sie in den achtziger Jahren ein Instrument verwendet, das heute nicht mehr wirklich zeitgemäss wirkt.
Vejdovszky: Das ist richtig, deshalb haben wir im Jänner ein moderates Rückkaufprogramm für die s Immo Invest Genussscheine beschlossen. Dadurch kann die Gesellschaft bis diesen Freitag (8.4.) bis zu 5% der Genussscheine - das sind maximal 161.244 Stück - über die Börse zurückkaufen, wobei der Rückkaufskurs mit maximal 72,67 Euro je Genussschein begrenzt ist. Mit diesem Rückkaufprogramm setzen wir einen wichtigen Schritt zur Vereinfachung der Kapitalmarktstruktur unseres Unternehmens - derzeit beträgt die Grössenordnung unseres Genussscheinkapitals etwa 250 Mio. Euro, bis zum Jahr 2018 wollen wir dies auf rund 150 Mio. reduziert haben.
BE: Für die österreichischen Immobiliengesellschaften hat sich ja neuerdings einiges geändert ...
Vejdovszky: Das ist natürlich auch für uns relevant. Mittelfristig wollen auch wir in den ATX, das bedeutet: nicht innerhalb der nächsten zwei Jahre. Die Differenz
zwischen Aktienkurs und NAV beträgt derzeit 40%, das muss sich verbessern. (Anm. d. Red.: 2008 lag der Kursabschlag noch bei 79%.) 10% unter dem NAV würde ich für akzeptabel halten. Ein möglicher Zeitrahmen dafür wäre Ende 2012, Anfang 2013. Eine Änderung wird es hinsichtlich unserer Dividendenpolitik geben, die Zeit der Thesaurierung ist vorbei, da gibt es ein Umdenken in der heimischen Immobilien-Szenarie. Das gilt auch für uns und wir werden eine Dividende zahlen müssen - wenn auch noch nicht für 2010.
BE: Was planen Sie heuer noch?
Vejdovszky: Für uns ist 2011 das "Jahr der Hausaufgaben". Das Einkaufsbudget ist mit "nur" ca. 50 Mio. Euro dotiert, neue Projekte gibts nur in kleinem Umfeld. Die Verkäufe werden wir mit gleichfalls ca. 50 Mio. Euro ebenfalls überschaubar halten, vornehmlich denken wir an Objekte in Deutschland. Wir haben einige feine Grundstücke in petto, werden diese aber heuer wohl noch nicht entwickeln.
Dieses Interview stammt aus der 9-Jahres-Geburtagsnummer des BE, die am 5. April als Beilage des "medianet" erschienen ist.
Ernst Vejdovszky: Die volkswirtschaftlichen Trends zeigen unterschiedliche Wege der europäischen Wirtschaft aus der Krise. Österreich, Deutschland und die meisten CEE-Länder haben die Rezession sehr erfolgreich überwunden, während sich Bulgarien und Rumänien deutlich langsamer erholen als die anderen EU-Staaten. Die dortige inländische Nachfrage und Kaufkraft werden durch staatliche Massnahmen wie Mehrwertsteuererhöhungen und Gehaltskürzungen im öffentlichen Sektor negativ beeinflusst und das hat natürlich auch Auswirkungen auf unser Geschäft. Trotz solcher schwieriger Rahmenbedingungen ist es uns aber in beiden Ländern gelungen, unsere Shoppingcenter als Publikumsmagnete zu etablieren, wenn auch die Umsätze noch hinter den Erwartungen liegen.
Ähnlich behutsam ist auch die Situation in Ungarn zu betrachten, wenn auch aus anderen Ursachen. In der Slowakei und in Tschechien geht es dagegen u. a. wegen der guten Auto-Konjunktur eindeutig aufwärts, wie auch in den Kernmärkten Österreich und Deutschland, die gemeinsam für etwa drei Fünftel unseres Geschäftes stehen. Bulgarien und Rumänien gemeinsam machen ungefähr ebenso ein Fünftel aus wie die Slowakei, Tschechien und Ungarn.
BE: Only Bad News aus Bulgarien und Rumänien also?
Vejdovszky: Ganz und gar nicht, wie gesagt, die mittel- und langfristigen Perspektiven stimmen, und es ist ja Teil unserer bewährten Geschäftspolitik, dass wir in den Märkten gezielt diversifizieren. Und die Qualität unserer Immobilien stimmt auf jeden Fall: Unser Sun Plaza in Bukarest z.B. ist mit seinen 130 Geschäften auf über 80.000 m2 das grösste Einkaufszentrum Rumäniens und bietet neben zahlreichen international bekannten Marken u.a. einen Food-Court mit 1200 Plätzen, das grösste Kino-Center des Landes mit 15 Sälen, einen Kindergarten und eine Sporthalle.
Dafür wurde das Sun Plaza vor kurzem mit zwei CIJ Awards in den
Kategorien "beste Shoppingcenter-Entwicklung" und "beste Gesamt-Entwicklung" ausgezeichnet und ist sogar mit einem Weltrekord offiziell ins Guinness Buch der Rekorde eingetragen worden: 444.658 Lichter im Inneren des Shoppingcenters sind Teil der grössten Innen- Weihnachtsbeleuchtung der Welt.
BE: In der Slowakei gibt es ein ganz aktuelles Projekt?
Vejdovszky: Ja, letzte Woche wurde unser drittes Büroprojekt am Galvaniho-Standort zwischen Innenstadt und Flughafen in Bratislava eröffnet. Diese sechsstöckige Immobilie verfügt über 23.700 m2 vermietbare Fläche für Büros, Geschäftsflächen und Restaurants sowie 400 Garagen- und 350 Aussenstellplätze. Zu den Top-Mietern des vollständig verwerteten Gebäudes zählen u.a. Bosch-Siemens, Oracle und Samsung sowie einige renommierte slowakische IT-Firmen.
Ein wesentlicher Vorteil des Objekts ist die unmittelbare Nachbarschaft zu Unternehmen wie Ikea, Hypernova und Hornbach. Das Investitionsvolumen betrug ca. 45 Mio. Euro.
BE: Und hierzulande läuft es jetzt schon gut für die s Immo?
Vejdovszky: Ja, in Österreich entwickeln sich Wirtschaft und Immobilienmarkt gut und zahlreiche Prognosen bestärken die allgemein optimistischen Aussichten. Die Vermietungsergebnisse sind deutlich besser als 2009. Besonders zufrieden sind wir für die vergangenen Monate mit dem deutschen Markt, wo wir mehrere kleine Objekte zu guten Preisen verkaufen konnten. Für Deutschland gibt es übrigens einen ganz aktuellen Deal zu vermelden: Unsere Tochter s Immo Germany GmbH hat im Berliner Lützow Center (weitere) mehr als 5.000 m2 an eine Stiftung vermietet.
BE: Kommen wir zum Kapitalmarkt bzw. zu Ihrer Kapitalstruktur. Mit Ihren Genussscheinen haben Sie in den achtziger Jahren ein Instrument verwendet, das heute nicht mehr wirklich zeitgemäss wirkt.
Vejdovszky: Das ist richtig, deshalb haben wir im Jänner ein moderates Rückkaufprogramm für die s Immo Invest Genussscheine beschlossen. Dadurch kann die Gesellschaft bis diesen Freitag (8.4.) bis zu 5% der Genussscheine - das sind maximal 161.244 Stück - über die Börse zurückkaufen, wobei der Rückkaufskurs mit maximal 72,67 Euro je Genussschein begrenzt ist. Mit diesem Rückkaufprogramm setzen wir einen wichtigen Schritt zur Vereinfachung der Kapitalmarktstruktur unseres Unternehmens - derzeit beträgt die Grössenordnung unseres Genussscheinkapitals etwa 250 Mio. Euro, bis zum Jahr 2018 wollen wir dies auf rund 150 Mio. reduziert haben.
BE: Für die österreichischen Immobiliengesellschaften hat sich ja neuerdings einiges geändert ...
Vejdovszky: Das ist natürlich auch für uns relevant. Mittelfristig wollen auch wir in den ATX, das bedeutet: nicht innerhalb der nächsten zwei Jahre. Die Differenz
zwischen Aktienkurs und NAV beträgt derzeit 40%, das muss sich verbessern. (Anm. d. Red.: 2008 lag der Kursabschlag noch bei 79%.) 10% unter dem NAV würde ich für akzeptabel halten. Ein möglicher Zeitrahmen dafür wäre Ende 2012, Anfang 2013. Eine Änderung wird es hinsichtlich unserer Dividendenpolitik geben, die Zeit der Thesaurierung ist vorbei, da gibt es ein Umdenken in der heimischen Immobilien-Szenarie. Das gilt auch für uns und wir werden eine Dividende zahlen müssen - wenn auch noch nicht für 2010.
BE: Was planen Sie heuer noch?
Vejdovszky: Für uns ist 2011 das "Jahr der Hausaufgaben". Das Einkaufsbudget ist mit "nur" ca. 50 Mio. Euro dotiert, neue Projekte gibts nur in kleinem Umfeld. Die Verkäufe werden wir mit gleichfalls ca. 50 Mio. Euro ebenfalls überschaubar halten, vornehmlich denken wir an Objekte in Deutschland. Wir haben einige feine Grundstücke in petto, werden diese aber heuer wohl noch nicht entwickeln.
Dieses Interview stammt aus der 9-Jahres-Geburtagsnummer des BE, die am 5. April als Beilage des "medianet" erschienen ist.
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